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im Überblick

Notarinnen und Notare stehen Ihnen als verschwiegene und unparteiische Berater in komplizierten und folgenreichen Rechtsangelegenheiten zur Verfügung. Sie leisten Hilfestellung bei der Gestaltung von Rechtsgeschäften, fungieren als Mittler zwischen den Interessen der Parteien, erstellen rechtssichere Urkunden und übernehmen die Abwicklung der Urkunden mit den Behörden und Registern.

Unsere Leistungen umfassen die Beurkundung von Rechtsgeschäften des Grundstücks-, Familien-, Gesellschafts- und Erbrechts sowie die Beglaubigung von Unterschriften oder Dokumenten. Für einige Rechtsgeschäfte, z.B. Grundstückskaufverträge, Eheverträge, Erbverträge und Gründung von Kapitalgesellschaften, ist die notarielle Beurkundung gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Für anderen Rechtsgeschäfte, z.B. die Errichtung von Testamenten und Vorsorgevollmachten, ist die notarielle Beurkundung hingegen optional.  >> mehr

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05
Mar. 2024

Vorsicht geboten: Fallstricke bei Immobilienschenkungen an Minderjährige

Im Rahmen der familiären Vermögensplanung entscheiden sich Eltern und Großeltern häufig dazu, ihr Immobilieneigentum an Minderjährige zu verschenken. Doch was auf den ersten Blick als eine großzügige Geste erscheint, kann sich schnell in ein rechtliches Labyrinth verwandeln. Vertretung von Minderjährigen: Tücken und Herausforderungen „Es ist eine weit verbreitete Tradition, Vermögen…
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Im Rahmen der familiären Vermögensplanung entscheiden sich Eltern und Großeltern häufig dazu, ihr Immobilieneigentum an Minderjährige zu verschenken. Doch was auf den ersten Blick als eine großzügige Geste erscheint, kann sich schnell in ein rechtliches Labyrinth verwandeln.

Vertretung von Minderjährigen: Tücken und Herausforderungen

„Es ist eine weit verbreitete Tradition, Vermögen schon zu Lebzeiten an die nächste Generation weiterzugeben, und Immobilien sind dabei oft ein zentraler Bestandteil“, sagt Dr. Sarah Messinger, Geschäftsführerin der Notarkammer Brandenburg. „Aber wenn es um die Schenkung an Minderjährige geht, müssen Eltern und Großeltern besonders vorsichtig sein. Die rechtlichen Fallstricke sind vielfältig und können langfristige Konsequenzen haben.“ Notarinnen und Notare helfen, etwaige rechtliche Hürden zu überwinden und das Familienvermögen sicher an die nächste Generation weiterzugeben.

Bei der Schenkung von Immobilien an Minderjährige müssen die gesetzlichen Bestimmungen des Minderjährigenrechts sorgfältig beachtet werden. Insbesondere müssen die gesetzlichen Vertreter, in der Regel die Eltern, den Minderjährigen zumeist bei der Übertragung von Immobilien vertreten. In dieser Rolle müssen Eltern gewisse Grenzen beachten. „Das Rechtsgeschäft kann nur dann ohne Mitwirkung des Familiengerichts durchgeführt werden, wenn es ausschließlich vorteilhaft für das Kind ist. Dies zu beurteilen, kann jedoch komplex sein“, erläutert Messinger. Die Beurteilung, ob ein Geschäft vorteilhaft ist, erfolgt nicht nach wirtschaftlichen, sondern strikt nach formalen Kriterien. Zu fragen ist, ob aus rechtlicher Sicht ausschließlich Vorteile für den Minderjährigen entstehen oder ihm vielmehr persönliche Pflichten aus der Immobilienübertragung erwachsen. So kann beispielsweise bei der Übertragung einer vermieteten Immobilie ein Grundschüler plötzlich zum Vermieter werden. Insgesamt hat sich in diesem Bereich eine vielschichtige Rechtsprechung entwickelt, die es zu beachten gilt.

Wenn die Eltern von der gesetzlichen Vertretung ausgeschlossen sind, muss das Familiengericht einen Ergänzungspfleger für das Kind bestellen. In einigen Fällen müssen Eltern zusätzlich eine Genehmigung des Familiengerichts einholen. Ergänzungspflegschaft und familiengerichtliche Genehmigung stellen dabei wichtige Schutzmechanismen dar, um die Interessen des Minderjährigen zu wahren, können allerdings mit viel Zeit und zusätzlichen Kosten verbunden sein.

Vorausschauend handeln – Langzeitfolgen im Blick behalten

Bevor Eltern und Großeltern ihr wesentliches Vermögen – welches nicht selten der Altersvorsorge dient – aus der Hand geben, sollten sie auch an ihre eigenen Bedürfnisse denken. Erhebliche Herausforderungen und Kosten kommen auf Eltern und Großeltern zu, wenn sie für eine Rückübertragung oder die spätere Nutzung als Kreditsicherheit keine Vorsorge treffen. Sobald das Kind volljährig ist, haben Eltern zudem keinen rechtlichen Einfluss auf das Kind mehr. Sie sollten diesen Schritt daher wohl überlegen und ihn sorgfältig gegenüber steuerlichen Beweggründen abwägen.

Gute Beratung ist der Schlüssel

Ihre Notarin bzw. Ihr Notar spielt eine entscheidende Rolle in diesem Prozess. Notarinnen und Notare können nicht nur über das richtige Vorgehen beraten und anschließend bei der Vertragsgestaltung unterstützen, sondern auch sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt und die Interessen sowohl der Eltern und Großeltern als auch der Minderjährigen geschützt werden. „Die Übertragung von Immobilien auf Minderjährige kann eine sinnvolle und effektive Möglichkeit der familiären Vermögensplanung sein, aber sie erfordert eine umfassende notarielle Beratung und sorgfältige Planung“, schließt Messinger ab.


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08
Jan. 2024

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Indirekte Pflicht zur Eintragung in neues Register ab 2024

Zum 1. Januar 2024 wird das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umfassend reformiert. Für Gesellschaften mit Immobilieneigentum oder Unternehmensbeteiligun­gen besteht Handlungsbedarf. Die GbR sollte zum neuen Gesellschaftsregister angemeldet werden. Welchem Zweck dient das Register? Und wann besteht eine Pflicht zur Anmeldung? „Das Gesellschaftsregister gibt Auskunft darüber, wer Gesellschafter ist…
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Zum 1. Januar 2024 wird das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umfassend reformiert. Für Gesellschaften mit Immobilieneigentum oder Unternehmensbeteiligun­gen besteht Handlungsbedarf. Die GbR sollte zum neuen Gesellschaftsregister angemeldet werden.

Welchem Zweck dient das Register? Und wann besteht eine Pflicht zur Anmeldung?

„Das Gesellschaftsregister gibt Auskunft darüber, wer Gesellschafter ist und die Gesellschaft vertreten darf. Damit schafft es Rechtssicherheit“, berichtet Tim Hofmann, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Bislang bereitet der Nachweis der Existenz und Vertretungsverhältnisse der GbR im Rechts- und Geschäftsverkehr häufig Schwierigkeiten.  „Das Register wird an das bekannte Handelsregister angelehnt sein und wie dieses zentral bei bestimmten Amtsgerichten geführt“, erläutert Hofmann. Eine Eintragung ist nicht zwingend, in zahlreichen Fällen besteht aber eine indirekte Pflicht zur Registrierung. Viele Geschäfte lassen sich künftig nur noch durchführen, wenn die Gesellschaft im Register eingetragen ist. So setzen etwa die Beteiligung an Grundstücksgeschäften und die Übertragung von Unternehmensbeteiligungen ab 2024 eine vorherige Registrierung voraus. Sind derartige Geschäfte geplant, sollte die Eintragung frühzeitig veranlasst werden. Nach Eintragung „firmiert“ die GbR als „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“.

Wie kommt die Gesellschaft ins Register? Was ist im Vorfeld zu beachten?

Die Anmeldung zur Eintragung ist öffentlich zu beglaubigen. „Die Beglaubigung kann schon vor dem Jahreswechsel vorgenommen werden. Die Eintragung wird aber erst im Jahr 2024 vollzogen“, weiß Hofmann. Durchgeführt werden kann die Beglaubigung entweder vor Ort bei einer Notarin oder einem Notar oder aber von zu Hause aus im notariellen Online-Verfahren per Videokonferenz. Nähere Informationen hierzu finden Sie unter https://online-verfahren.notar.de. Mitwirken müssen bei der Anmeldung alle Gesellschafter der GbR, wobei sie nicht notwendigerweise einen gemeinsamen Termin wahrnehmen müssen, sondern auch eine getrennte Beglaubigung der Erklärungen – gegebenenfalls vor unterschiedlichen Notarinnen und Notaren – zulässig ist. In vielen Fällen wird es auch erforderlich sein, Grundbucheinträge, Gesellschafterlisten und Handelsregistereinträge zu berichtigen. Notarinnen und Notare beraten zu den Details, die zu beachten sind. Sie bereiten die Registeranmeldungen vor und reichen diese auch beim Registergericht ein.

Bei Gesellschaften mit Immobilieneigentum oder Unternehmensbeteiligungen sollten die Gesellschafter im Vorfeld prüfen, ob sich der Gesellschafterbestand seit Erwerb der Immobilie oder Beteiligung verändert hat und gegebenenfalls geeignete Nachweise, wie z.B. Erbscheine, beschaffen.

Folgepflicht im Nachgang: Mitteilung an das Transparenzregister

Mit Eintragung der GbR in das Gesellschafsregister besteht die Pflicht, die Daten betreffend die wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister mitzuteilen. „Das Transparenzregister ist die zentrale Plattform zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in Deutschland.  Es dient einem völlig anderen Zweck als das Gesellschaftsregister, weshalb eine separate Eintragung erforderlich ist“, erklärt Hofmann. Die Mitteilung können die Gesellschafter selbständig, d.h. ohne Beteiligung einer Notarin oder eines Notars, unter www.transparenzregister.de vornehmen.

 

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28
Nov. 2023

Mein Bauträger ist insolvent: Was tun?

Die Zinswende ist längst auf dem Immobilienmarkt angekommen. Manche Bauträger werden von den gestiegenen Finanzierungskosten überfordert und müssen Insolvenz anmelden. Gerade Käufer von bereits begonnenen, aber noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben werden dadurch vor Herausforderungen gestellt. Bevor eine Entscheidung getroffen wird, ist eine gründliche Beratung unentbehrlich. Der Traum vom Eigenheim –…
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Die Zinswende ist längst auf dem Immobilienmarkt angekommen. Manche Bauträger werden von den gestiegenen Finanzierungskosten überfordert und müssen Insolvenz anmelden. Gerade Käufer von bereits begonnenen, aber noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben werden dadurch vor Herausforderungen gestellt. Bevor eine Entscheidung getroffen wird, ist eine gründliche Beratung unentbehrlich.

Der Traum vom Eigenheim – ausgeträumt?

Zwischen dem Abschluss des Bauträgervertrages und der Schlüsselübergabe für die fertige Wohnung vergehen oft mehrere Monate oder sogar Jahre. Viel Zeit, in denen sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern können. Genau das ist nun geschehen: Die rasant gestiegenen Bauzinsen und höhere Kosten für Baumaterialien werfen die Kalkulation mancher Bauträger über den Haufen. Im schlimmsten Fall ist deren Zahlungsunfähigkeit das Ergebnis. Für die Käufer bedeutet dies, dass auf der Baustelle erst einmal alles stillsteht. „Auch wenn es schwerfällt: Das Wichtigste ist, die Ruhe zu bewahren und keine übereilten Entscheidungen zu treffen“, rät Dr. Benjamin Karras, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. „Es ist erst einmal Sache des Insolvenzverwalters, über die Fortsetzung des Bauvorhabens zu entscheiden“. Insbesondere bei fortgeschrittenen Projekten kann die Vollendung des Gebäudes auch aus Sicht des Insolvenzverwalters wirtschaftlich sinnvoll sein.

Ein Rücktritt muss gut überlegt sein

In den meisten Fällen wird sich der Insolvenzverwalter jedoch gegen die Baufortführung entscheiden. Nach der gesetzlichen Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch hat der Käufer dann die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. „Ein Rücktritt ist aber für die Käufer sehr riskant“, betont Karras. „Wenn die Käufer bereits Ratenzahlungen geleistet haben, erhalten sie ihr Geld nicht etwa vorrangig vor anderen Gläubigern zurück. Stattdessen müssen sie sich mit der allgemeinen Insolvenzquote begnügen. In den meisten Fällen wird so nur ein Bruchteil der Kaufpreisraten zurückgezahlt werden.“ Bevor Käufer vom Vertrag zurücktreten, sollten sie unter fachkundiger Beratung, z.B. durch eine Anwältin oder einen Anwalt, die Konsequenzen durchdenken.

Die Kündigung als Alternative – Vom Kunden zum Bauherrn

Teilweise wird in Notarverträgen deshalb vereinbart, dass dem Käufer ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund für den Fall der Insolvenz des Bauträgers zusteht. Üben die Erwerber ein solches Kündigungsrecht aus, können sie den Rohbau gemeinsam fortsetzen. Dies erfordert allerdings bei einem Mehrparteienhaus die Kooperation aller Käufer. Auch müssen die Bauherren wider Willen mit höheren Kosten rechnen. „Ein neuer Bauunternehmer hat bei der Übernahme eines bereits begonnen Vorhabens beträchtlichen Aufwand. Zu den bisherigen Konditionen wird sich darauf niemand einlassen“, erläutert Karras weiter.

Im Verhältnis zum Bauträger entsteht hinsichtlich der Bauleistungen ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis. Dabei werden etwa noch bestehende Vergütungsansprüche mit den Schadensersatzansprüchen wegen Verzug und Nichterfüllung verrechnet. Der überschießende Betrag stellt wiederum bloß eine Insolvenzforderung dar. Auch hier sollten vor einer Entscheidung Vor- und Nachteile sorgsam abgewogen werden.

Vertragliche Vorsorge löst nicht alle Probleme

Notarinnen und Notare berücksichtigen bereits beim Entwurf des Bauträgervertrages ein mögliches Insolvenzrisiko. Ausdruck davon ist beispielsweise die Ratenzahlung des Kaufpreises, die eine Vorleistung des Käufers verhindern soll. Eine umfassende Vorsorge für den Insolvenzfall wäre aktuell jedoch nur dann zu erreichen, wenn der Kaufpreis erst nach vollständiger Fertigstellung des Objekts und damit nicht in Raten fällig würde. Dies wiederum hätte zur Folge, dass der Bauträger das Objekt vollständig finanzieren müsste, was für die Käufer mit einer erheblichen Kostensteigerung verbunden wäre. Auch werden sich viele Bauträger gar nicht erst auf eine solche Vertragsgestaltung einlassen.

„Um den Käuferschutz an dieser Stelle zu verbessern, ist der Gesetzgeber gefragt“, so Karras weiter. „Bereits seit mehreren Jahren macht sich die Bundesnotarkammer für eine gesetzliche Stärkung des Insolvenzschutzes stark.“ Jüngst hat auch das Bundesjustizministerium auf das Problem reagiert. Das Ministerium prüft, ob der Bauträger dem Kunden den Abschluss einer Insolvenzversicherung zumindest anbieten muss. Ob dieser Vorschlag einmal zum Gesetz wird, ist aber noch nicht abzusehen. Und für bereits abgeschlossene Bauträgerverträge gilt eine Neuregelung ohnehin nicht. Deshalb bleibt es erst einmal dabei: Käufer brauchen derzeit starke Nerven und gute Beratung.

 

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