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Apr. 2025

Hilfe! Ich bin in einer Erbengemeinschaft!

Werden mehrere Personen Erben, gehört ihnen zunächst der gesamte Nachlass gemeinschaftlich. Alle Erben bilden die sogenannte Erbengemeinschaft. Handhabung und Abwicklung von Erbengemeinschaften werfen häufig Fragen auf. Notarinnen und Notare unterstützen dabei und beraten im Vorfeld, wie nicht funktionsfähige Erbengemeinschaften verhindert werden können. Erben ohne Zutun Verstirbt ein Mensch, denkt man…

Erben ohne Zutun

Verstirbt ein Mensch, denkt man als Angehöriger schwerlich an die rechtlichen Folgen: Nach deutschem Recht geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen – der Nachlass – auf die aufgrund Testaments, Erbvertrags oder gesetzlicher Erbfolge berufenen Erben über. Dies geschieht automatisch; einer Mitwirkung der Erbinnen und Erben bedarf es nicht. Sie können jedoch das Erbe innerhalb der Ausschlagungsfrist (in der Regel sechs Wochen) ausschlagen.[1]

Alle Erben müssen mitwirken

Mehrere Erben halten den gesamten Nachlass zusammen als Erbengemeinschaft. Wichtigste Konsequenz: Sie können nur noch gemeinsam über Nachlassgegenstände verfügen. „Soll ein Auto oder eine Immobilie veräußert werden, müssen alle Erben mitwirken“, erklärt Johannes Hegele, Vertreter der Notarkammer Baden-Württemberg. Dies kann zu praktischen Schwierigkeiten führen, weil nicht immer alle Miterben an der Verwaltung oder Auseinandersetzung des Nachlasses mitwirken können oder wollen. „Die Gründe hierfür sind mannigfaltig, beispielsweise können einzelne Miterben im Ausland leben, nicht voll geschäftsfähig sein oder es kann schlicht zu Meinungsverschiedenheiten kommen. Die Erbengemeinschaft eignet sich deshalb meist nicht für ein längerfristiges Halten der Nachlassgegenstände“, schlussfolgert Hegele. Um solche nicht funktionsfähigen Erbengemeinschaften zu verhindern, kann jedoch vorgesorgt werden: Notare beraten hierzu im Rahmen der Gestaltung von Testamenten und Erbverträgen.

Auseinandersetzung – auch ohne Streit

Erbengemeinschaften können auf verschiedene Weisen aufgelöst werden:

Die Erben können sich über die Aufteilung des Nachlasses verständigen und diese durch einen Vertrag regeln, die sog. Erbauseinandersetzung. Befinden sich Immobilien oder Anteile an einer GmbH im Nachlass, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. In diesem Rahmen können auch Ausgleichszahlungen vereinbart werden. Der Vorteil: „Wird eine zum Nachlass gehörende Immobilie an einen Miterben übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an“, weiß Hegele.
Ein Erbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft an einen Miterben oder an Dritte übertragen. Möchte ein Erbe seinen Erbteil an Dritte verkaufen, steht den anderen Miterben ein Vorkaufsrecht zu. Vereinigt eine Person alle Erbteile auf sich, fällt ihr der gesamte Nachlass zu. Auch Erbteilsübertragungen bedürfen der notariellen Beurkundung.
Komplizierter kann es werden, wenn keine Einigung über die Aufteilung des Nachlasses herbeigeführt werden kann. Zwar existiert die Möglichkeit, auf Antrag ein Nachlassvermittlungsverfahren vor dem Notar durchzuführen. „Solche Verfahren sind jedoch mit großem Aufwand verbunden und nur selten von Erfolg gekrönt“, berichtet Hegele. Häufiger greifen die Miterben daher gleich zum schärfsten Schwert und beantragen die Teilungsversteigerung, bei der die Nachlassgegenstände, insbesondere Immobilien, gerichtlich versteigert werden. „Dies ist jedoch meist die schlechteste Lösung, da sich bei einem freihändigen Verkauf oft ein besserer Preis erzielen lässt“, erklärt Hegele.

Notarielle Hilfe bei der Abwicklung

Notarinnen und Notare klären über rechtliche Fallstricke auf, sorgen für eine rechtssichere Regelung und erleichtern den Erben dadurch die Abwicklung ihrer Erbengemeinschaft. Eine notarielle Beratung hilft nicht nur, bestehende Erbengemeinschaften aufzulösen, sondern kann auch Konflikten vorbeugen. „Wer frühzeitig ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzt, kann gezielt die Entstehung einer nicht funktionsfähigen Erbengemeinschaft verhindern“, führt Hegele aus. „Wer vorsorgt, erspart seinen Angehörigen oft komplizierte und emotionale Auseinandersetzungen,“ schließt Hegele.

[1] Das Thema Erbausschlagung behandelt unsere Pressemitteilung von September 2024, abrufbar unter:
https://medienverbund-notarkammern.de/wp-content/uploads/2024/10/Pressemitteilung-2024-9-Karras.pdf

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Feb. 2025

Vereinsrecht – Mit guter Vorbereitung klappt es mit dem Vereinsregister

Vereine sind aus dem gesellschaftlichen Leben in Deutschland nicht wegzudenken. Mehr als 28 Millionen Mitglieder sind allein in Sportvereinen organisiert.[1] Viele Vereine verfolgen gemeinnützige Zwecke und dienen damit der Gesellschaft. Das ehrenamtliche Engagement ihrer Mitglieder ist eine wichtige Stütze für unsere Demokratie. Notarinnen und Notare unterstützen Vereine bei Anmeldungen aller Art zum Vereinsregister. Auf der neuen Internetseite www.verein-gruenden.notar.de beantwortet die Bundesnotarkammer die wichtigsten Fragen und gibt Tipps für die Vereinsgründung.

Von der Idee zum eingetragenen Verein

Die meisten Vereine in Deutschland sind im Vereinsregister eingetragen und tragen deshalb den Zusatz „e.V.“ im Namen. „Die Eintragung im Vereinsregister verhindert eine persönliche Haftung der Personen, die nach außen für den Verein handeln.“, erklärt Dr. Nadine Lüttchens, Geschäftsführerin der Notarkammer Koblenz, und führt weiter aus: „Außerdem schafft das Register Klarheit im Rechtsverkehr, weil dort die Vorstandsmitglieder eingetragen werden.“

Aber wie kommt Ihr Verein in das Register? Der Verein braucht mindestens sieben Mitglieder. Außerdem muss der Verein zwingend eine Satzung bekommen, in der unter anderem Name, Sitz und Zweck sowie die Vertretung des Vereins geregelt sind. Die Satzung muss in einer Gründungsversammlung von den Mitgliedern beschlossen werden. Hierbei gibt es einige Formalitäten zu beachten, damit es mit der Eintragung im Register klappt:

Die Versammlung muss ordnungsgemäß einberufen werden.
Mindestens sieben Gründungsmitglieder müssen an der Versammlung teilnehmen, die Satzung beschließen und unterschreiben.
Ein Vorstand muss gewählt werden.
Es muss ein Protokoll über die Versammlung erstellt und vom Protokollführer und Versammlungsleiter unterschrieben werden.

Wichtige Änderungen werden durch die Mitgliederversammlung beschlossen

Wenn die Satzung geändert werden soll, entscheidet hierüber die Mitgliederversammlung. Auch hier ist wieder auf Einiges zu achten: Die form- und fristgerechte Einladung, die Beschlussfähigkeit und die ordnungsgemäße Protokollierung der Versammlung. „Das Protokoll muss von den Personen unterschrieben werden, die in der Satzung bestimmt sind. Gibt es keine Satzungsregelung, müssen Versammlungsleiter und Protokollführer unter-schreiben“, weiß Lüttchens. Satzungsänderungen müssen beim Vereinsregister angemeldet werden und sind vorher nicht wirksam. Der Anmeldung sind das unterschrie-bene Protokoll der Mitgliederversammlung und der vollständige Wortlaut der geänderten Satzung beizufügen.

Auch die Neuwahl von Vorstandsmitgliedern wird von der Mitgliederversammlung be-schlossen und muss danach im Vereinsregister angemeldet werden.

Notarinnen und Notare unterstützen bei der Anmeldung zum Vereinsregister

Die Anmeldungen zum Vereinsregister werden von den Vorstandsmitgliedern in zur Vertretung berechtigter Anzahl vorgenommen. Die Unterschriften unter der Anmeldung müssen öffentlich beglaubigt sein. Anmeldungen zum Vereinsregister können auch digital im notariellen Online-Verfahren durchgeführt werden. Notarinnen und Notare bereiten Vereinsregisteranmeldungen vor, beglaubigen die Unterschriften und reichen die Anmeldung elektronisch beim Vereinsregister ein. „Manchmal stellt sich heraus, dass bestimmte Formalitäten bei der Einberufung oder Durchführung der Mitgliederversammlung nicht eingehalten wurden.“, stellt Lüttchens fest und erklärt weiter: „Damit man sich später Ärger spart, sollte die Versammlung gut geplant sein.“ Die Bundesnotarkammer stellt hierzu praktische Hilfestellungen auf der Internetseite www.verein-gruenden.notar.de bereit. Dort kann u.a. in wenigen Klicks die Satzung für einen gemeinnützigen Verein erstellt werden.

[1] Quelle: https://www.dosb.de/aktuelles/news/detail/mitgliederrekord-im-deutschen-sport, Abruf am 6.2.2025

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Jan. 2025

Vorsicht ist besser als Nachsicht – warum ein vorsorgender Ehevertrag sinnvoll ist

Bei der Heirat blicken die meisten Paare auf das persönliche Miteinander und ihre gemeinsame Zukunft. Mit der Eheschließung gehen jedoch auch eine Vielzahl von Rechten und Pflichten einher. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, sich frühzeitig auch mit den rechtlichen Folgen der Ehe auseinanderzusetzen. Durch einen notariellen Ehevertrag lassen sich…

Rechtzeitig handeln, statt später streiten

Ein Ehevertrag wird fälschlicherweise oft mit Trennung in Verbindung gebracht, dabei handelt es sich um ein Instrument der Vorsorge und Absicherung. „Ein Ehevertrag kann Streit vorbeugen und finanzielle Risiken minimieren, indem die vermögensrechtlichen Folgen einer Eheschließung klar, fair und individuell ausgestaltet werden“, erklärt Robert Jakob, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen-Anhalt.

Zwar ist es auch möglich, einen Ehevertrag erst anlässlich einer Trennung als sogenannte Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung zu schließen. In diesem Zeitpunkt gestaltet sich eine friedliche Lösungsfindung jedoch oft schwieriger oder ist gar unmöglich. Ehepaare sollten sich daher rechtzeitig mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ihrer Partnerschaft auseinandersetzen.

Gilt das überhaupt für uns?

Ein vorsorgender Ehevertrag ist nicht nur für Vermögende und Unternehmer sinnvoll. „Ohne individuelle Ausgestaltung greifen die gesetzlichen Regelungen, die den Vorstellungen der Ehegatten nicht immer entsprechen. Fachkundige Beratung durch die Notarin oder den Notar ist hier unerlässlich“, betont Jakob.

Sofern die Eheleute keine andere Vereinbarung treffen, gilt beispielsweise der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Der Güterstand regelt die Zuordnung des Vermögens der Eheleute während und nach der Ehe. Im gesetzlichen Güterstand gehört das Vermögen, das jeder Ehegatte während der Ehe erwirbt, ihm allein. Auch haftet jeder Ehegatte nur für seine eigenen Schulden. Bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft findet jedoch ein Ausgleich des Vermögenszuwachses während der Ehe statt. Dies ist in vielen Fällen nicht interessengerecht oder aus anderen Gründen nicht gewollt. Neben dem Güterstand können auch Regelungen über den nachehelichen Unterhalt, das Sorgerecht für gemeinsame Kinder, die eheliche Wohnung oder die Absicherung im Alter – insbesondere den Versorgungsausgleich – getroffen werden.

Notarielle Beratung als Qualitätsmerkmal

Gerade bei Sachverhalten mit internationalem Bezug, Patchwork-Familien, Einkommens- oder Vermögensunterschieden oder Unternehmensbezug kann sich die Gestaltung des Ehevertrages als kompliziert erweisen. Eheverträge müssen ausgewogen sein und dürfen nicht unangemessen eine Seite belasten. Die unparteiische Beratung und Beurkundung durch eine Notarin oder einen Notar stellt sicher, dass ein Ehevertrag diesen Anforderungen gerecht wird. Sie gewährleistet, dass die Vorstellungen des Ehepaares rechtssicher umgesetzt werden und die getroffenen Vereinbarungen den tatsächlichen Lebensumständen entsprechen.

„Jeder Ehevertrag muss notariell beurkundet werden. Schon aus diesem Grund sind alle Notarinnen und Notare Spezialisten auf diesem Gebiet. Die rechtliche Beratung beider Eheleute ist dabei inklusive und gehört zur Beurkundung dazu. Die zusätzliche Beauftragung einer Anwältin oder eines Anwalts ist somit nur dann erforderlich, wenn ein Ehepartner im Einzelfall auch eine einseitige parteiische Beratung wünscht,“ stellt Jakob eine immer wieder und erst kürzlich in der Zeitschrift Finanztest (Ausgabe 11/2024) verbreitete Fehlinformation richtig. „Als unparteiische Spezialisten sind Notarinnen und Notare für eine einvernehmliche Lösung im beiderseitigen Interesse die richtigen Ansprechpartner.“

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Dec. 2024

Hausverwalter gesucht? – Was Wohnungseigentümer zu beachten haben

Die Bestellung eines Verwalters entlastet Wohnungseigentümer und schafft klare Zuständigkeiten. Doch welche konkreten Befugnisse hat der Verwalter? Wie wird er bestellt und wie wird er wieder abberufen? Und welche Rolle spielt er beim Verkauf einer Eigentumswohnung? Die Notarkammer Sachsen klärt über die rechtlichen Vorgaben auf. Schlüsselrolle in der Wohnungseigentümergemeinschaft Stellt…

Schlüsselrolle in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Stellt man sich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Unternehmen vor, wäre der Hausverwalter eine Art Geschäftsführer. „Er ist das ausführende Organ der Eigentümerversammlung“, weiß Dr. Tobias von Bressensdorf, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Der Verwalter kümmert sich um die Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, ruft die Versammlung der Wohnungseigentümer ein, sorgt für die Einhaltung der Hausordnung und führt Beschlüsse der Eigentümerversammlung aus.

Der Verwalter übernimmt nicht nur interne Aufgaben, sondern vertritt die Gemeinschaft auch nach außen. Dabei handelt er in der Regel im Namen aller Eigentümer als Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht einzelner Personen. Seine Vertretungsmacht ist weitreichend. So kann er beispielsweise Verträge mit Hausmeisterfirmen oder Reinigungskräften abschließen. Einschränkungen gelten jedoch insbesondere bei Grundstückskaufverträgen oder der Aufnahme von Darlehen für die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Recht auf Bestellung eines (zertifizierten) Verwalters

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Bestellung eines Verwalters zu beantragen. Dieser muss neuerdings als sog. zertifizierter Verwalter auch rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachweisen, was grundsätzlich durch eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer erfolgt, es sei denn er bringt bereits entsprechende Qualifikationen „von Haus aus“ mit, etwa als Volljurist oder Immobilienkaufmann. Soll bei kleineren Wohnanlagen mit acht oder weniger Wohnungen ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden, ist eine Zertifizierung dagegen nicht notwendig, sofern nicht mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt.

Verwalterbestellung, Abberufung und die maximale Dauer

Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Eine Übertragung dieser Entscheidung auf andere Organe wie den Verwaltungsbeirat ist nicht möglich. Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter auch jederzeit abberufen. Mit dem Verwalter wird regelmäßig ein Vertrag geschlossen, der Aufgaben und Pflichten näher konkretisiert und die Vergütung regelt. Dieser Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters. Die Dauer der Verwaltung beträgt höchstens fünf Jahre, bei der erstmaligen Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum sind es maximal drei Jahre.

Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung – öffentliche Beglaubigung und Ablauf

Eine bedeutsame Rolle nimmt der Verwalter auch bei der Veräußerung von Wohnungseigentum ein. Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung können vorsehen, dass eine Übertragung nur mit seiner Zustimmung erfolgen kann. Hierdurch sollen die Eigentümer vor dem Eintritt unzuverlässiger Personen in der Gemeinschaft geschützt werden. „Der Verwalter darf die Zustimmung aber nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigern, etwa wenn der Erwerber finanziell unzuverlässig ist oder eine Störung des Gemeinschaftsfriedens droht“, erklärt Dr. von Bressensdorf. Ob eine Zustimmung erforderlich ist, ist regelmäßig im Grundbuch vermerkt.

Die Zustimmung ist ebenso wie die Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen. Für den Nachweis der Verwaltereigenschaft ist die Vorlage der Niederschrift über den Bestellungsbeschluss des Verwalters erforderlich. Unter der Niederschrift sind die Unterschriften vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung, von einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter öffentlich zu beglaubigen. „Nur durch das notarielle Verfahren kann der vollständige Nachweis über Bestellung des Verwalters und Abgabe der Verwalterzustimmung erbracht werden“, ergänzt Dr. von Bressensdorf. Um Verzögerungen zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass alle Beteiligten – unabhängig von einer konkreten Veräußerung – nach der Bestellung des Verwalters zeitnah einen Termin bei der Notarin oder dem Notar vereinbaren und das Protokoll beim Grundbuchamt hinterlegt wird.

Notarinnen und Notare als Ansprechpartner

Notarinnen und Notare stehen Wohnungseigentümern als zentrale Ansprechpartner zur Verfügung, sei es bei der Begründung oder dem Verkauf von Wohnungseigentum oder bei Fragen rund um den Nachweis der Bestellung von Hausverwaltern.

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Nov. 2024

Die elektronische Präsenzurkunde – Ein großer Schritt in Richtung des volldigitalen Notariats

Im Mai dieses Jahres wurde der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Einführung einer elektronischen Präsenzbeurkundung veröffentlicht. Nachdem bereits seit 2022 elektronische Niederschriften im Rahmen der notariellen Online-Verfahren errichtet werden können, soll es diese Möglichkeit künftig auch im Präsenzverfahren – also bei Anwesenheit der Beteiligten im Notarbüro – geben. Hierdurch lassen sich…

Abbau von Medienbrüchen

Notarielle Urkunden werden bereits seit dem Jahr 2007 für den elektronischen Rechtsverkehr digitalisiert und seit dem Jahr 2022 im Elektronischen Urkundenarchiv digital verwahrt. „Dies hat jedoch zur Folge, dass die Papierurkunden nach der notariellen Beurkundungsverhandlung eingescannt werden müssen. Das ist nicht nur zeit- und arbeitsintensiv, sondern enthält auch aufwendige Medientransfers“, berichtet Clemens Neuschwender, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Nachdem im Anwendungsbereich der notariellen Online-Verfahren bereits seit dem Jahr 2022 elektronische Niederschriften errichtet werden können, soll diese Möglichkeit künftig auch im bewährten Präsenzverfahren eingeführt werden. „Die so digital errichteten Urkunden können anschließend ganz ohne Medienbruch in die elektronische Urkundensammlung eingestellt und an die Registergerichte oder die Grundbuchämter für den weiteren Vollzug übersandt werden“, führt Neuschwender aus.

Praktische Umsetzung

Im Ablauf des Beurkundungsverfahrens ändert sich durch die Errichtung der Niederschrift in elektronischer Form insbesondere der Vorgang des Unterschreibens durch die Beteiligten und die Notarin oder den Notar. „Die Beurkundung findet hingegen weiterhin in Präsenz statt“, betont Neuschwender. Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass die Beteiligten die Unterschrift in Gegenwart des Notars eigenhändig auf einem für die elektronische Erfassung geeigneten Hilfsmittel – beispielsweise auf einem Unterschriftenpad – leisten können. Die Notarin oder der Notar signiert im Anschluss qualifiziert elektronisch und erzeugt damit eine sogenannte originär elektronische Urkunde. „Der bewährte Akt der eigenhändigen Unterschrift als Ausdruck der Genehmigung der Niederschrift wird durch dieses Verfahren in die elektronische Welt übertragen. Auch der vollwertige Schutz der Authentizität und Integrität ist durch die stets notwendige qualifizierte elektronische Signatur der Beurkundungsperson gewährleistet“, so Neuschwender. Die Entscheidung, ob eine originär elektronische Niederschrift errichtet wird, soll dabei der Notarin bzw. dem Notar vorbehalten bleiben. Eine Ausnahme gibt es lediglich bei Verfügungen von Todes wegen. Diese müssen weiterhin in Papierform errichtet werden.

Bereitstellung eines Signatursystems durch die Bundesnotarkammer

Technisch wird die Einführung der elektronischen Präsenzurkunde durch die Bundesnotarkammer betreut, die den Notarinnen und Notaren auch die erforderliche Signaturanwendung bereitstellt. „Damit ist sichergestellt, dass die erforderliche Softwareausstattung flächendeckend und unkompliziert zur Verfügung steht“, hebt Neuschwender hervor. Die Bundesnotarkammer hat hierzu bereits erfolgreich einen Prototyp entwickelt, mit dem das elektronische Beurkundungsverfahren in Präsenz erprobt wird.

Bedeutung auch über den notariellen Bereich hinaus

Mit der Einführung der elektronischen Präsenzbeurkundung sollen aber auch andere Urkundenstellen, wie zum Beispiel die Nachlassgerichte, digitale Urkunden erstellen können. „Damit trägt die Einführung originär elektronischer Urkunden auch wesentlich zur Digitalisierung der Justiz bei und hat somit hohe Bedeutung auch über den notariellen Bereich hinaus“, ist sich Neuschwender sicher. Denn durch die elektronische Urkunde werden auch in den Gerichten Medienbrüche vermieden und der weitere Ausbau der E-Akte beschleunigt.

Digitalisierung der Kommunikation zwischen Notariat und Behörden

Neben der Einführung der elektronischen Präsenzurkunde strebt die Bundesnotarkammer mit weiteren Vorhaben eine umfassende Digitalisierung des Notariats an. Beispielsweise soll mit dem Projekt „elektronischer Notar-Verwaltungsaustausch“ – kurz eNoVA – künftig die im Zuge der Abwicklung von Immobilienverträgen stattfindende Kommunikation der Notarbüros mit öffentlichen Stellen vollumfänglich digitalisiert werden. Zur Umsetzung des elektronischen Vollzugs bietet eNoVA in seiner ersten Ausbaustufe seit dem Frühjahr 2024 die Möglichkeit zur Übermittlung von Mitteilungen an die Gutachterausschüsse an. Perspektivisch werden in zeitlich versetzen Stufen weitere Vollzugsschritte, insbesondere die steuerlichen Mitteilungspflichten samt Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt sowie die Einholung behördlicher Genehmigungen und Vorkaufsrechtsanfragen digitalisiert und in eNoVA eingebunden. Notarinnen und Notare haben dann die Möglichkeit, vollständig papierlos zu arbeiten. „Das ist nicht nur nachhaltig und ressourcenschonend, sondern reduziert auch den Arbeitsaufwand in den Notarbüros erheblich“, freut sich Neuschwender.

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Oct. 2024

Das Erbbaurecht – Ein alternativer Weg zum Eigenheim?

Hohe Grundstückspreise und begrenztes Bauland in Ballungsräumen stellen viele Menschen vor die Herausforderung, sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Erbbaurecht, umgangssprachlich als „Erbpacht“ bekannt, bietet eine interessante Alternative: Es ermöglicht den Bau oder Kauf eines Eigenheims, ohne den oft teuren Grund und Boden erwerben zu müssen. Dadurch können…

Inhalt und Nutzen des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht eröffnet die Möglichkeit, auf einem Grundstück ein Haus zu bauen oder zu nutzen, ohne das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Stattdessen erhält man das Recht, das Grundstück für eine bestimmte Zeit – in der Regel zwischen 50 und 99 Jahren – zu nutzen. Hierdurch kann das für den Erwerb oder den Bau des Eigenheims notwendige Eigenkapital reduziert werden, indem die hohen Anschaffungskosten für den Grundstückskauf entfallen. Stattdessen wird ein jährlicher Erbbauzins, vergleichbar mit einer Miete, an den Eigentümer des Grundstücks gezahlt. Gerade in Zeiten hoher Grundstückspreise kann dies den Traum vom eigenen Haus erschwinglicher machen.

„Angesichts steigender Grundstückspreise und knapper Baugrundstücke kann das Erbbaurecht eine erwägenswerte Alternative zum klassischen Kauf sein. Über die Vor- und Nachteile sowie die Vertragsbedingungen sollte man sich jedoch umfassend informieren, um die richtige Entscheidung für die eigene Lebenssituation zu treffen“ erklärt Stefanie Rhode, Geschäftsführerin der Notarkammer Brandenburg.

Der große Vorteil des Erbbaurechts besteht darin, dass man das Haus wie ein Eigentümer nutzen kann, während Grund und Boden im fremden Eigentum bleiben. Oft sind das Kommunen, Kirchen oder Stiftungen. Die für den Grundstückskauf eingesparten Kosten können zum Beispiel in Renovierungen oder andere Projekte investiert werden. Erbbaurechte können vererbt, verschenkt oder verkauft werden. Nach Ablauf der vereinbarten Zeit erlischt in der Regel das Erbbaurecht. Dann erwirbt der Grundstückseigentümer das Eigentum an dem Gebäude, hat den Erbbaurechtsberechtigten für den Gebäudewert jedoch zu entschädigen.

Komplexe Vertragsgestaltung

Verträge über die Bestellung oder den Erwerb von Erbbaurechten sind notariell zu beurkunden und oft komplexer als klassische Grundstückskaufverträge. Der Grundstückseigentümer behält sich häufig bestimmte Rechte vor, wie etwa seine Zustimmung zu einem Weiterverkauf oder zur Belastung des Erbbaurechts (z.B. durch Grundschulden oder Hypotheken). „Ist für den Bau eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück ein Kredit notwendig und soll das Erbbaurecht als Kreditsicherheit dienen, sollte vor Abschluss des Kreditvertrages die geplante Belastung des Erbbaurechts dem Grundstückseigentümer angezeigt und dessen Zustimmung eingeholt werden“, betont Rhode.

Von großer Bedeutung ist zudem der Erbbauzins. Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Dieser jährliche Zins ist zusammengerechnet oft niedriger als die Kosten eines Grundstückskaufs. Der Erbbauzins kann sich allerdings während der Laufzeit des Erbbaurechts ändern, zum Beispiel wenn der Erbbauzins an die Inflationsrate oder einen festgelegten Index gekoppelt ist. In diesen Fällen kann der Erbbauzins während der Laufzeit steigen und die finanzielle Belastung zunehmen. Deshalb ist es wichtig, mögliche Anpassungen des Erbbauzinses im Vertrag klar zu regeln und, wie bei allen Verträgen, die Wirtschaftlichkeit im Vorfeld sorgfältig zu prüfen, um spätere Überraschungen und Streitigkeiten zu vermeiden.

Auch Regelungen zur vorzeitigen Beendigung des Erbbaurechts, insbesondere zum sogenannten Heimfall, sind üblich. Der Heimfall bedeutet, dass das Erbbaurecht mit dem errichteten Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen, wie zum Beispiel bei Zahlungsverzug des Erbbauzinses oder Insolvenz des Erbbauberechtigten, zurück an den Grundstückseigentümer übertragen werden muss. Auch die Nichterfüllung von Bauverpflichtungen, beispielsweise die nicht fristgerechte Errichtung eines ursprünglich geplanten Gebäudes, kann zum Heimfall führen.

Gut informieren und beraten lassen

„Erbbaurechte können eine kostengünstige Alternative zum klassischen Grundstückskauf sein, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen“, schließt Rhode ab. „Aufgrund der langen Vertragslaufzeit und der komplexen Regelungen ist es jedoch ratsam, sich rechtlich gut beraten zu lassen. Notarinnen und Notare sind als Expertinnen und Experten hier die zentralen und richtigen Ansprechpartner und stehen bereit, um die Vorstellungen beider Parteien rechtssicher umzusetzen.“

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Oct. 2024

Eine Erbschaft ausschlagen – die Folgen bedenken!

Eine Erbschaft auszuschlagen kann aus vielen Gründen sinnvoll sein. Zum Beispiel, wenn der Nachlass nur aus Schulden besteht oder wenn ein Erbe nicht Teil einer zerstrittenen Erbengemeinschaft werden will. Aufpassen müssen jedoch alle Beteiligten, wenn durch die Ausschlagung sichergestellt werden soll, dass das Erbe einer bestimmten Person (allein) zukommt. Ein…

Ein schwieriges Alltagsthema

Es kommt in vielen Familien vor: Ein Ehemann und Vater verstirbt, ohne ein Testament zu hinterlassen. Damit erben nach der gesetzlichen Erbfolge die überlebende Ehefrau und die Kinder. „Dieses Ergebnis entspricht oft nicht der Lebensrealität“, weiß Dr. Benjamin Karras, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer, zu berichten. „Denn die Eheleute gehen häufig davon aus, gemeinsam zu wirtschaften und Vermögen aufzubauen. Erst nach dem Versterben beider Ehepartner sollen die Kinder zum Zuge kommen.“

Erbausschlagung als Ausweg?

Erfährt die Familie dann von der Möglichkeit, eine Erbschaft auszuschlagen, kann sich folgender Gedanke entwickeln: Wenn die Kinder (und – falls vorhanden – die Enkel) die Erbschaft ausschlagen, tut das Recht so, als gäbe es sie im Erbfall nicht. Dann wäre die Mutter als Ehefrau des Verstorbenen Alleinerbin und das Ziel scheint erreicht. Juristen sprechen bei dieser Zielsetzung von einer lenkenden oder taktischen Ausschlagung.

Gefahr durch entfernte Verwandtschaft

„Hier ist Vorsicht geboten“, warnt Karras. Denn die gesetzliche Erbfolge kann zu bösen Überraschungen führen. Hat ein Ehepaar keine Kinder (oder gilt infolge der Ausschlagung für die Zwecke des Erbrechts als kinderlos), ist der überlebende Ehepartner keineswegs automatisch Alleinerbe. Stattdessen erben dann nach der gesetzlichen Erbfolge auch die Eltern des Verstorbenen einen Anteil. Diese sind zwar oft bereits gestorben, aber an ihre Stelle treten ihre weiteren Kinder, also die Geschwister des Erblassers. „Mit anderen Worten: Die Geschwister des Vaters (oder gar deren Kinder und Enkel) bilden in diesem Fall zusammen mit der Mutter eine Erbengemeinschaft“, zieht Karras die Konsequenz. Dieses Ergebnis ist meist noch weit weniger gewollt als die ursprüngliche Erbengemeinschaft aus Mutter und Kindern.

Nachträgliche Reparatur kaum möglich

Ist dieser Weg erst einmal eingeschlagen, bleiben kaum Möglichkeiten, die Ausschlagung der Erbschaft rückgängig zu machen. Ein letzter Ausweg kann in diesen Fällen die sogenannte Anfechtung der Erbausschlagung sein. Wer nämlich über einen relevanten Gesichtspunkt nicht informiert oder im Irrtum war, kann auch nachträglich seine Erbausschlagung beseitigen. Jedoch ist dies nicht immer möglich. „In dieser Frage hat der Bundesgerichtshof kürzlich die Erwartungen einer Familie enttäuscht“, gibt Karras zu bedenken. Denn dass am Ende nicht die Mutter Alleinerbin wird, sondern die Geschwister des Vaters miterben, soll den Bundesrichtern zufolge kein beachtlicher Irrtum sein. Es blieb also bei der Erbausschlagung und ihren ungewollten Konsequenzen.

Der klügere Weg: Rechtzeitig beraten lassen – vor und nach einem Erbfall

„Viele Menschen unterschätzen, wie kompliziert Erbangelegenheiten sein können“, erklärt Karras. „Deshalb ist es so wichtig, sich frühzeitig von einer Notarin oder einem Notar beraten zu lassen.“ Notarinnen und Notare helfen nicht nur, die rechtlichen Folgen zu verstehen, sondern weisen auch auf mögliche Fallstricke hin, etwa wenn minderjährige Kinder oder Enkel betroffen sind. „Am besten ist es jedoch, schon zu Lebzeiten vorzusorgen“, rät Karras. „Ein gut durchdachtes Testament kann viele Probleme von vornherein vermeiden und Angehörigen später schwierige Entscheidungen wie eine Erbausschlagung ersparen.“

Ist der Erbfall bereits eingetreten, sollte mit der Einholung kompetenten Rechtsrats nicht zu lange gewartet werden. Denn nach Ablauf der sechswöchigen Ausschlagungsfrist gilt die Erbschaft als angenommen. Eine Ausschlagung ist dann im Regelfall nicht mehr möglich.

Abschließend stellt Karras fest: „Als neutrale Expertinnen und Experten stehen Notarinnen und Notare Familien in allen Lebenssituationen zur Seite. Ihre faire und kompetente Beratung zu gesetzlich festgelegten Gebühren hilft, Lösungen zu finden, die allen dienen – eine Investition, die sich langfristig auszahlt und teure Überraschungen verhindert.“

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Sep. 2024

Notarinnen und Notare der Zukunft: Digital, effizient und bürgernah

Wer denkt, im Notarbüro beherrschen noch immer Papier und Stift den Büroalltag, irrt gewaltig. Zahlreiche Projekte machen deutlich: Notarinnen und Notare machen sich fit für die Zukunft. Das moderne Notarbüro bietet Bürgerinnen und Bürgern z.B. schon heute an, Unternehmen online zu gründen. Mit Behörden wird zunehmend auf digitalem Weg kommuniziert. Auch Bürgerinnen und Bürger werden immer mehr entlastet, indem der Notar ihnen mit Hilfe seiner modernen Infrastruktur viele Meldepflichten und Behördengänge abnimmt. Künftig können Urkunden beim Notar zudem vollständig digital errichtet und von den Beteiligten auf einem Unterschriftenpad unterzeichnet werden.

Elektronische Präsenzbeurkundung

„Ziel ist es, dass die Prozesse im Notarbüro in Zukunft schnell, digital und ohne Medienbrüche – also ohne eine Übertragung von der Papier- in die elektronische Form oder umgekehrt – durchgeführt werden können“, erklärt Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

Wie das funktioniert? Indem eine Reihe an innovativen Ideen und Gesetzen auf den Weg gebracht werden. Derzeit liegt z.B. der Gesetzesentwurf zur Elektronischen Präsenzbeurkundung vor. Mit diesem soll die Möglichkeit geschaffen werden, dass Beteiligte im Notarbüro auf einem Unterschriftenpad unterschreiben können. So kann im Notarbüro am Verhandlungstisch direkt eine elektronische Urkunde erstellt werden. Durch eine sogenannte qualifizierte elektronische Signatur gewährt der Notar dabei – wie bisher auch – vollen Authentizitäts- und Integritätsschutz. Mit der Einführung der elektronischen Präsenzbeurkundung sollen auch andere Urkundenstellen wie zum Beispiel die Nachlassgerichte digitale Urkunden erstellen können. „Hier bietet sich die Möglichkeit, bei der Digitalisierung mit den Gerichten zu kooperieren und von den jeweiligen Erfahrungen zu profitieren“, freut sich Baschnagel. Durch die Einführung elektronischer Urkunden werden Medienbrüche in den Beurkundungsstellen abgebaut, die insbesondere durch das Einscannen von Papierurkunden durch die digitale Weiterbearbeitung entstehen.

Unternehmen einfach online gründen

Die elektronische Unterschrift auf dem Unterschriftenpad ist aber nicht der einzige Schritt in Richtung digitale Notarkanzlei. Schon seit gut zwei Jahren können Unternehmen online unkompliziert, schnell und rechtssicher gegründet werden. Wer eine innovative Geschäftsidee gefunden hat und schnell eine GmbH gründen will, musste bisher für die notwendigen notariellen Beurkundungen und Beglaubigungen zwingend den Notar persönlich aufsuchen. Auch das gehört der Vergangenheit an – Notare können nun die Gründung online begleiten.

Sicherheit und Datenschutz bleiben dabei gewahrt. „Die Bürger und der Rechtsverkehr werden auch bei den Online-Verfahren aufgrund eines besonderen Authentifizierungsverfahrens z.B. vor unseriösen oder nichtexistierenden Gründern geschützt“, erläutert Baschnagel. Wie bisher beraten Notarinnen und Notare nun auch online über alle Fragen der Unternehmensgründung, etwa über die geeignete Rechtsform und über die mit dem Gründungsprozess einhergehenden Rechte und Pflichten. Voraussetzung für die Teilnahme an entsprechenden Online-Verfahren ist jedoch, dass die Bürgerinnen und Bürger über einen Personalausweis mit eID-Funktion verfügen und ihnen die entsprechende Ausweis-PIN vorliegt. „Hieran scheitern Online-Verfahren bedauerlicherweise häufiger in der Praxis“, weiß Baschnagel zu berichten. Selbstverständlich bleibt auch der persönliche Besuch beim Notar, gerade bei komplizierten Sachverhalten, weiterhin möglich.

Ehrenamtsträger entlasten

Nicht nur Unternehmer, sondern auch Ehrenamtsträger werden durch die Online-Verfahren beim Notar entlastet. Anmeldungen zum Vereinsregister können nach einem kurzen Check durch den Notar über die Notar-App der Bundesnotarkammer bequem von zuhause aus durchgeführt werden.

Daten bei Bürgern nur einmal erheben: „Once-Only-Prinzip“

„Dass Deutschland derzeit teilweise einem Behördendschungel gleicht, ist auch den Notarinnen und Notaren nicht entgangen“, schildert Baschnagel. Nachdem beim Notar oder bei der Notarin eine Urkunde unterzeichnet wurde, folgen für Bürgerinnen und Bürger aus zahlreichen Fachgesetzen oft diverse Antrags-, Anzeige- und Mitteilungspflichten. Es stehen Gänge zum Finanzamt, zum Gewerbeamt, zur Handwerkskammer oder zur Bundesagentur für Arbeit an. Häufig müssen Unternehmer z.B. in umfangreichen Formularen identische Angaben an verschiedene Stellen analog nochmals übermitteln, obwohl die Daten schon beim Notar oder bei der Notarin vorliegen. Warum nicht die vorhandenen Daten gleich vom Notar oder von der Notarin an die zuständigen Behörden übermitteln lassen? Die Zauberformel: „Once-Only-Prinzip“ oder „Einmal zum Notar und alles wird erledigt“.

Dies hat auch der Gesetzgeber gesehen: Mit einem Gesetz zur Bürokratieentlastung sollen Notare als zentrale Anlaufstelle bei Unternehmensgründungen fungieren und gleich alle Anzeigen, Mitteilungen und Anträge für die Bürgerinnen und Bürger übernehmen. Die Umsetzung dieses Gesetzes steht allerdings noch aus.

Digitale Infrastruktur vorhanden

Die digitale Infrastruktur für die Vernetzung der Notarbüros mit verschiedenen Behörden und Ämtern liegt dank eines weiteren Projektes der Bundesnotarkammer namens eNoVA (elektronischer Notar-Verwaltungs-Austausch) bereits zu großen Teilen vor. Mit dem Projekt soll der Vollzug von Grundstücksgeschäften weiter digitalisiert werden. Seit März 2024 steht Notarinnen und Notaren eine Software für digitale Mitteilungen an die Gutachterausschüsse zur Verfügung. Daneben werden derzeit auch die gesetzlichen Grundlagen geschaffen, um mit weiteren Stellen digital kommunizieren zu können. Dazu zählen etwa Finanzämter, Gerichte und Gemeinden. Auch hier heißt es: einheitlich digital kommunizieren und den Vollzug beschleunigen. Der Vorteil für die Bürgerinnen und Bürger: Der Vollzug einer Transaktion kann erheblich beschleunigt werden, da die Urkunde direkt auf sicherem elektronischen Übertragungsweg allen zuständigen Stellen (Finanzämter, Banken, Gemeinden) übermittelt werden kann. Und das alles ohne drucken, scannen oder frankieren.

Auch wenn sich demnach also die Arbeitsmittel und -methoden künftig weiterentwickeln, bleibt das Ziel der notariellen Tätigkeit unverändert: eine unparteiische und hochqualifizierte Beratung zu bieten, die dauerhafte und rechtssichere Lösungen schafft.

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Jul. 2024

Notarielle Online-Verfahren – vereinfachtes Verfahren für Bürger

Bereits seit dem 01.08.2022 ist es möglich, die Gründung einer GmbH oder einer UG sowie Anmeldungen zum Handelsregister und zu weiteren Registern online durchzuführen. Der Gesetzgeber hat zum 01.08.2023 den Anwendungsbereich der notariellen Online-Verfahren ausgedehnt, sodass auch Sacheinlagen bzw. Sachagios im GmbH-Gründungsprozess sowie einstimmige Gesellschafterbeschlüsse über Kapitalerhöhungen und andere Satzungsänderungen in virtueller Anwesenheit bei der Notarin bzw. dem Notar gefasst werden können. Nunmehr wurde die bürgerseitige Antragsstrecke optimiert, sodass die Vorteile der Online-Verfahren noch einfacher genutzt werden können.

Die notariellen Online-Verfahren

Wer ein Unternehmen gründen möchte, stellt sich häufig die Frage, wie der Gründungsprozess konkret abläuft. In der Vergangenheit war stets ein Präsenztermin beim Notar notwendig. Die notariellen Online-Verfahren ermöglichen es nunmehr, dass von der initialen Gründung einer GmbH oder UG über Kapitalmaßnahmen und Satzungsänderungen bis hin zur Liquidation und Anmeldung der Löschung aus dem Handelsregister alle erforderlichen Beschlüsse rein online gefasst und angemeldet werden können. Ein Gang zum Notar vor Ort bleibt selbstverständlich möglich, ist aber nicht mehr zwingend erforderlich. „Hierdurch wird nicht nur der Komfort bei der Durchführung derartiger Vorgänge erhöht, sondern zugleich die Effizienz durch die Einsparung von Wegstrecken optimiert“, bemerkt Dr. Philipp Selentin, Geschäftsführer der Notarkammer Thüringen.

Verbesserung der Antragsstrecke

Die Antragsstrecke, welche Bürger vor der Beurkundung durchlaufen müssen, wurde grundlegend überarbeitet und optimiert. „Sie ist nun einfacher, intuitiver sowie übersichtlicher und kann über das Bürgerportal https://online.notar.de gestartet werden. Dort sind auch umfangreiche Erläuterungen abrufbar“, erklärt Dr. Selentin.

Nach einer erstmaligen Registrierung, welche nur wenige Minuten in Anspruch nimmt, gelangt man in seinen persönlichen virtuellen Bereich, in welchem man sich mit seinem Beurkundungsvorhaben zügig an eine Notarin oder einen Notar wenden kann. „Notarinnen und Notare dürfen im Rahmen von Online-Verfahren nur tätig werden, wenn der Sitz der Gesellschaft oder der Wohnsitz eines Gesellschafters bzw. Geschäftsführers in ihrem Amtsbereich liegt“, erläutert Dr. Selentin. Nach Angabe der wesentlichen Daten können die Gründer den Notar bzw. die Notarin aus einer sodann angezeigten Liste auswählen. „Beim Ausfüllen der Grunddaten sollte auf eine möglichst sorgfältige Eingabe geachtet werden, um im weiteren Gründungsprozess Verzögerungen und Mehraufwand zu vermeiden“, betont Dr. Selentin.

Im Bürgerportal können Entwürfe und sonstige Dokumente ausgetauscht, Termine vereinbart oder auch ein Beratungstermin per Videokonferenz durchgeführt werden. Zudem steht ein privater Chat zur Verfügung. Es können außerdem Steuerberater oder Geschäftspartner in das Verfahren einbezogen werden. Die Beurkundung erfolgt im Wesentlichen wie im Notarbüro vor Ort: Die Urkunde wird den Beteiligten vorgelesen und erläutert, Rückfragen werden besprochen und mögliche Änderungen sogleich vor den Beteiligten in das Dokument eingearbeitet. Sind alle Fragen geklärt und besteht Einverständnis mit der Urkunde, wird diese mittels einer qualifizierten elektronischen Signatur digital unterzeichnet.

Vorteile der Online-Verfahren bestehen uneingeschränkt fort

Bei der digitalen Beurkundung werden auch nach der Optimierung der Antragsstrecke höchste Anforderungen an die Identifizierung der Beteiligten gewahrt. Hierzu wird die Online-Funktion des Personalausweises genutzt, deren Daten über das Smartphone ausgelesen und auf Echtheit sowie Manipulationsfreiheit geprüft werden. Zusätzlich wird auch die elektronisch unmittelbar auf dem Ausweisdokument gespeicherte Lichtbilddatei ausgelesen und im Beurkundungstermin von der Notarin oder dem Notar abgeglichen. Alle Beteiligten „unterzeichnen“ sodann mit einer individuell durch TAN-Eingabe erstellten qualifizierten elektronischen Signatur, dem in besonderer Weise fälschungssicheren elektronischen Ersatz einer klassischen Unterschrift. Ähnlich wie die TAN beim Online-Banking wird die Signatur jedes Mal neu erzeugt, sodass eine betrügerische Mehrfachverwendung ausgeschlossen ist.

Auch die Vorgaben an den Datenschutz werden vollumfänglich beachtet: „Das System wird von der Bundesnotarkammer in staatlicher Verwaltung betrieben – und nicht von kommerziellen privaten Anbietern. Die Daten liegen verschlüsselt auf Servern in Deutschland“, stellt Dr. Selentin fest. In anderen Ländern – darunter beispielsweise auch Österreich – werden die nach deutschem Recht erforderlichen Anforderungen an Rechtssicherheit, Vertraulichkeit und Datenschutz nicht in gleicher Weise gewährleistet. Virtuelle Beurkundungen und Beglaubigungen aus diesen Staaten werden daher von Registergerichten in Deutschland regelmäßig nicht anerkannt. Um sich vor vermeidbaren Schäden zu schützen, sollten derartige Angebote besser gemieden werden.

Die Beurkundung im Online-Verfahren dauert nach erfolgreicher Identifikation der Beteiligten nicht länger als beim Notar vor Ort. Die Erstellung der qualifizierten elektronischen Signatur nimmt ungefähr so viel Zeit in Anspruch wie die Unterschrift, welche sie ersetzt. Die Bedienung erfolgt einfach und intuitiv mittels einer individuellen TAN-Eingabe. „Für die Gründung einer klassischen GmbH sollten etwa 60 bis 90 Minuten eingeplant werden. Bei komplexen Gestaltungen oder einem langen Satzungstext kann der Vorgang jedoch mehr Zeit in Anspruch nehmen“, so Dr. Selentin.

Technische Voraussetzungen

Um die Dienste zu nutzen, werden lediglich ein Smartphone mit der Notar-App, ein Computer oder Tablet sowie ein gültiges Ausweis- und Lichtbilddokument mit freigeschalteter eID-Funktion benötigt, zum Beispiel der Personalausweis. Bei Ausweisdokumenten, welche vor dem 02.08.2021 ausgestellt wurden, wird zusätzlich ein Reisepass benötigt, um für eine verlässliche Identifizierung das Lichtbild auslesen zu können. Weitergehende Informationen und den Startpunkt für Ihr notarielles Online-Verfahren finden Sie unter https://online.notar.de. Ergänzend steht Ihnen auch die neue Website der Bundesnotarkammer zur GmbH-Gründung unter https://gmbh-gruenden.notar.de zur Verfügung.

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Jul. 2024

Teilverkauf des Eigenheims – Was Eigentümer wissen sollten

Teilverkäufe von Immobilien werden von verschiedenen Anbietern in den Medien stark beworben. Das Angebot richtet sich vor allem an Senioren, die Liquidität benötigen und – insbesondere aufgrund ihres Alters – keinen Kredit mehr aufnehmen können oder wollen. Versprochen wird finanzielle Freiheit durch Umwandlung von Immobilieneigentum in Liquidität, vermeintlich ohne dabei die Vorteile des Eigentums zu verlieren. Die Tragweite der mitunter komplexen Vertragsbestimmungen erfasst man am besten durch eine Kombination aus notarieller Beratung zu rechtlichen Fragen und einer unabhängigen Finanzberatung zu wirtschaftlichen Folgen.

Rechtliche Folgen eines Teilverkaufs

Sämtliche Teilverkaufsmodelle beruhen auf derselben Grundkonstruktion: Der Kunde verkauft einen Miteigentumsanteil von bis zu 50 Prozent an den Anbieter und behält den restlichen Miteigentumsanteil für sich. Dafür erhält er einen sofort auszubezahlenden Kaufpreis und ein lebenslanges Nutzungsrecht, üblicherweise in Form eines im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchs. Das Nießbrauchsrecht ermöglicht dem Kunden die alleinige Nutzung der Immobilie unter Ausschluss des Teilkäufers.

Aus diesem Grund wird teils damit geworben, der Teilverkäufer stünde wirtschaftlich gesehen wie ein Alleineigentümer. „Zum Alleineigentum bestehen jedoch erhebliche rechtliche Unterschiede“, erklärt David Sommer, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern. „Der Anbieter lässt sich das Nutzungsrecht mit einem monatlichen Nutzungsentgelt ähnlich einer Miete für den verkauften Miteigentumsanteil vergüten. Ein Alleineigentümer hätte keine monatliche Miete zu zahlen. Nichtsdestotrotz werden dem Kunden aber typischerweise auch die auf den verkauften Anteil entfallenden Instandhaltungskosten auferlegt, die sonst ein Vermieter tragen würde. Im Detail kann sich die Kostenverteilung aber je nach Anbieter sehr unterscheiden. Daher sollten insbesondere diese Vertragsbestimmungen im Vorfeld gründlich geprüft werden.“

Ein weiterer Unterschied zum Alleineigentum besteht im Hinblick auf eine spätere Verwertung der Immobilie. „Da der beim Kunden verbleibende Miteigentumsanteil auf dem Immobilienmarkt kaum verkäuflich ist, kann der Kunde nur unter Mitwirkung des Anbieters verkaufen“, so Sommer weiter. Zwar ermöglichen Teilkaufanbieter in der Regel einen solchen Verkauf. Dies ist jedoch mit weiteren Kosten verbunden. Häufig fällt nämlich eine Bearbeitungsgebühr für den Verkauf an, die sich prozentual am Verkaufspreis bemisst (üblich sind zwischen 3 und 6 Prozent). Einige Anbieter lassen sich zudem einen Mindesterlös von bis zu 117 Prozent des ursprünglichen Teilkaufpreises garantieren. Wird dieser Mindesterlös bei einem Verkauf nicht erzielt, muss der Kunde dem Anbieter die fehlende Marge aus seinem Kaufpreisanteil bezahlen. „Im Ergebnis trägt damit der Kunde das Risiko einer schlechten Wertentwicklung allein, während der Anbieter an einer guten Wertentwicklung voll partizipiert“, meint Sommer. Wenn nämlich der Wert der Immobilie um weniger als 17 Prozent steigt oder sogar im Wert fällt, erhält der Teilkaufanbieter beim Verkauf entsprechend mehr vom Verkaufserlös, der Kunde dagegen entsprechend weniger. Erst bei einer Wertsteigerung jenseits des Mindesterlöses wird der Gewinn entsprechend der Miteigentumsanteile zwischen Kunden und Anbieter aufgeteilt. Auch ein späterer Rückkauf des Anteils kann teuer werden, da der Kunde hierfür den Verkehrswert (ggf. nebst weiteren Bearbeitungsgebühren und mindestens zum festgelegten Mindesterlös) und damit auch eine zwischenzeitliche Wertsteigerung zu zahlen hat.

Schließlich sollten vor einer Entscheidung zum Teilverkauf auch die Konsequenzen für den Erben bedacht werden: Das Nutzungsrecht des ursprünglichen Teilverkäufers erlischt mit dessen Tod. Der Erbe darf die Immobilie daher nicht allein nutzen. Ihm verbleiben nur der Verkauf des Objekts zu den Bedingungen des Teilkäufers oder – sofern entsprechende Mittel vorhanden sind – der Rückkauf des Miteigentumsanteils vom Teilkäufer zu den vorgenannten Bedingungen. Im Ergebnis werden so einige Kosten des Modells auf die Erben ausgelagert.

Auch wirtschaftlichen Rat einholen

Hinsichtlich der skizzierten rechtlichen Folgen eines Teilkaufvertrages belehrt der Notar umfassend und steht den Beteiligten als kompetenter Ansprechpartner zur Seite. Aber auch die wirtschaftlichen Folgen sind komplex. Die verschiedenen Parameter, insbesondere Teilverkaufspreis, Nutzungsentgelt, Instandhaltungsaufwand und spätere Erlösbeteiligung, machen den Teilverkauf zu einem komplexen Vertragsmodell, dessen wirtschaftlicher Nutzen im Einzelfall sorgfältig geprüft werden sollte. In die wirtschaftliche Abwägung einzustellen ist das Interesse des Kunden, gebundenes Vermögen nutzen zu können, ohne das gewohnte häusliche Umfeld verlassen zu müssen. Vor einer Entscheidung zum Teilverkauf sollte daher zusätzlich auch wirtschaftlicher Rat bei einem neutralen und sachkundigen Berater eingeholt werden.

Alternativen zum Teilverkauf

Zu einer umfassenden rechtlichen und wirtschaftlichen Beratung gehört auch, dass Alternativen zum Teilverkauf in Erwägung gezogen werden. Als rechtlich weniger komplexe Alternativgestaltung kommt ein Verkauf des gesamten Objekts unter Vorbehalt eines lebenslangen Nutzungsrechts und ggf. auch einer lebenslangen Rentenzahlung in Betracht. Wenn das Eigentum nicht verkauft werden soll, kommt auch ein sog. Immobilienverzehrkredit, auch Umkehrhypothek genannt, in Betracht. Vor einer Entscheidung zum Teilverkauf sollten auch immer Angebote verschiedener Anbieter verglichen und Alternativgestaltungen in Betracht gezogen werden.

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Jun. 2024

Komplexe Familien, klare Verhältnisse: Nachlassplanung in Patchwork-Familien

In einer Zeit, in der Familienstrukturen immer vielfältiger werden, sind Patchwork-Familien eine immer häufigere Erscheinung. Doch mit der Herausforderung, verschiedene Lebenswege und Beziehungen zusammenzuführen, kommen auch komplexe Fragen der Nachlassplanung auf. Das gesetzliche Erbrecht geht von der traditionellen Familiensituation aus und nimmt keine Rücksicht auf die besonderen Interessenlagen in Patchwork-Familien.…

Gesetzliche Erbfolge meist nicht passend

Patchwork-Familien zeichnen sich dadurch aus, dass mindestens einer der beiden Partner bzw. Ehegatten ein oder mehrere Kinder aus einer früheren Beziehung in die Familie einbringt und außerdem noch gemeinsame Kinder vorhanden sein können. „Den beteiligten Personen ist dabei oft nicht bewusst, dass Stiefeltern und Stiefkinder im Verhältnis zueinander nach den gesetzlichen Bestimmungen weder erb- noch pflichtteilsberechtigt sind“, so Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Fehlt in dieser Konstellation eine Verfügung von Todes wegen gänzlich oder wurden die rechtlichen Besonderheiten nur unzureichend bedacht, kann dies im Erbfall zu einer gravierenden Abweichung von der eigentlich gewollten Rechtsfolge führen“.

Unerwünschte Rechtsfolgen bei fehlerhafter Nachlassplanung

Wie schnell es zu unerwünschten Folgen einer unzureichenden Nachlassplanung kommen kann, zeigen die folgenden Beispiele:

Haben beispielsweise beide Ehepartner jeweils ein Kind in die Beziehung eingebracht, ohne gemeinsame Kinder zu haben, und verstirbt nun der Ehemann zuerst, sind seine gesetzlichen Erben sein Kind und seine Ehefrau zu gleichen Teilen. Verstirbt später die Ehefrau, erbt ihr Kind nach der gesetzlichen Erbfolge allein. Mittelbar erbt das Kind der Ehefrau somit neben dem Vermögen der Mutter auch die Hälfte des Nachlasses des Stiefvaters. Das Kind des Ehemannes erhält hingegen nur die Hälfte des Nachlasses seines Vaters. Vom Erbe der Stiefmutter erhält es nichts. Ohne entsprechende Regelungen wird somit das Kind des länger lebenden Partners bevorzugt.

Möchten sich die Ehegatten in diesem Fall gegenseitig absichern und setzen sich daher ohne weitere Regelung jeweils zum Alleinerben ein, wird die Ehefrau nach dem Tod des Ehemannes dessen Alleinerbin. Nach ihrem Tod erbt dann nur ihr Kind; das Stiefkind erhält – mangels gesetzlichen Erbrechts nach der Ehefrau – lediglich einen Pflichtteilsanspruch nach dem Tod seines Vaters. Versäumt es das Kind, den Pflichtteil rechtzeitig innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist geltend zu machen, geht es womöglich sogar gänzlich leer aus.

Regeln die Ehegatten im vorgenannten Beispiel nun noch zusätzlich, dass nach dem Tod des zuletzt versterbenden Ehegatten alle Kinder zu gleichen Teilen erben sollen, könnte das Kind des zuerst versterbenden Ehemannes zunächst bei dessen Tod den Pflichtteil geltend machen und erhält dann später zusätzlich die Hälfte des Nachlasses der Ehefrau, was in vielen Fällen nicht gewünscht ist. Darüber hinaus entsteht ein besonderer Beratungsbedarf dann, wenn die Ehegatten eine unterschiedliche Anzahl an Kindern mit in die Ehe bringen, weil in diesem Fall pflichtteilsrechtliche Besonderheiten zu beachten sind.

„Die genannten Beispiele zeigen, dass die gesetzlich vorgesehene Nachlassbeteiligung von Kindern in Patchwork-Konstellationen von Zufällen abhängen kann, insbesondere von der Reihenfolge des Versterbens der Ehegatten und der Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen“, so Dr. Baschnagel. „Durch eine geschickte rechtliche Gestaltung können hingegen zufällige und ungewollte Folgen vermieden und die gewünschte Nachlassplanung rechtssicher umgesetzt werden“.

Viele Ehegatten möchten darüber hinaus auch vermeiden, dass der weitere Elternteil des Kindes und Ex-Partner eines Ehegatten beim Tod des Kindes über die gesetzliche Erbfolge mittelbar vom eigenen Vermögen und womöglich sogar vom Vermögen des neuen Ehepartners profitiert. Auch diesem unerwünschten Ergebnis kann mit testamentarischen oder erbvertraglichen Regelungen begegnet werden.

Rechtliche Beratung unerlässlich

Eine Standardlösung für die Nachlassgestaltung gibt es bei Patchwork-Familien nicht. Die richtige Gestaltung hängt von der konkreten familiären Konstellation und der gewünschten Nachlassplanung ab. Umso wichtiger sind eine eingehende rechtliche Beratung und die qualifizierte Umsetzung der gewünschten Rechtsfolgen. „Dies fällt in den Kernbereich der notariellen Tätigkeit“, schließt Dr. Baschnagel ab. „Dabei fallen Gebühren an, die abhängig vom Gegenstandswert nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet werden und bei jedem Notar gleich hoch sind. Die Gebühren sind dabei unabhängig von der Komplexität des Sachverhalts und vom Umfang der in Anspruch genommenen rechtlichen Beratung.“

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Apr. 2024

Karriere im Notariat – Neuer Bachelor-Studiengang startet in Kürze

Mitarbeitende im Notariat haben bislang in aller Regel eine Ausbildung zu Notarfachangestellten oder Rechtsanwalts- und Notarfachangestellten durchlaufen. Für Schulabsolventen mit Hochschulreife und Wunsch nach einem schnellen Berufseinstieg sowie für bereits Berufstätige gibt es nun eine neue Option: ein akademischer Studiengang, der parallel zu einer Tätigkeit im Notariat absolviert werden kann…

Zum 1. Oktober 2024 wird die Bundesnotarkammer in Kooperation mit der SRH Hochschule Heidelberg erstmals einen Bachelor-Studiengang für Mitarbeitende im Notariat anbieten. Mit der Verzahnung von akademischem Wissen und praktischer Erfahrung aus der Arbeit bei Notarinnen und Notaren soll der Studiengang ein zentraler Baustein in der Aus- und Fortbildungsstrategie des Notariats in Deutschland sein.

„Bestens qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind für jedes Notariat von entscheidender Bedeutung“, berichtet Dr. Benjamin Karras, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. „Die immer weiter steigenden Anforderungen an die rechtlichen Kenntnisse, aber auch IT-Fähigkeiten, machen die Tätigkeit im Notariat gleichermaßen anspruchsvoll und erfüllend.“

Die Studierenden bekommen dabei viel geboten. Sämtliche Veranstaltungen des Curriculums wurden eigens für diesen Studiengang entwickelt und vermitteln in bundesweit einmaliger Weise die notwendigen Kenntnisse für eine Karriere im Notariat. Vertrags- und Sachenrecht, Erb- und Familienrecht, aber auch Gesellschaftsrecht sowie Fragen des Berufs- und Beurkundungsrechts stehen auf dem Lehrplan. Daneben kommen die vielfältigen internationalen Bezüge der deutschen Rechtsordnung und der Umgang mit modernen IT-Instrumenten nicht zu kurz.

„Mit diesem Studiengang sind die Absolventinnen und Absolventen für den sich wandelnden Rechtsmarkt bestens aufgestellt“, erläutert Karras weiter. „Es ist zu erwarten, dass technologische Entwicklungen wie etwa Blockchain und Künstliche Intelligenz zu einem wachsenden Bedarf an vielseitig und zugleich spezialisiert einsetzbaren Mitarbeitenden führen. Der Studiengang an der SRH Hochschule Heidelberg erfüllt damit gleichermaßen die Bedürfnisse von Mitarbeitenden und Notarbüros.“

Der Studiengang richtet sich sowohl an Schulabsolventen mit Hochschulreife als Berufseinsteiger als auch an bereits erfahrene Mitarbeitende. Neben der Hochschulreife gibt es weitere Möglichkeiten, die Zulassungsvoraussetzungen zu erfüllen. So können auch ausgebildete Notarfachangestellte oder Rechtsanwalts- und Notarfachangestellte mit drei Jahren Berufserfahrung über eine Eignungsprüfung den Weg an die Hochschule finden. Der Studienplan ist darauf ausgelegt, dass die Studierenden neben ihrem Studium die so wichtigen praktischen Erfahrungen durch die Arbeit im Notarbüro sammeln können. Die regelmäßig virtuell stattfinden Lehrveranstaltungen werden dabei durch mehrtägige Präsenzphasen ergänzt. Der Vereinbarkeit von Studium, Beruf und Familie wird so Rechnung getragen.

Abiturientinnen und Abiturienten, die sich für den Studiengang interessieren, empfiehlt Karras, sich bei den Notarinnen und Notaren in der Region nach entsprechenden Stellen und der Möglichkeit zur Aufnahme des Studiums zu erkundigen. Auch auf der Internetseite der regionalen Notarkammer gibt es regelmäßig entsprechende Stellenanzeigen.

Ergänzende Informationen zum Studiengang sind auf der Website der SRH Hochschule Heidelberg zu finden: https://www.srh-hochschule-heidelberg.de/bachelor/recht-im-notariat-llb/

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Mar. 2024

Scheidung und nichts geregelt – alles zu spät?

Im Schnitt wird etwa jede dritte Ehe in Deutschland geschieden. Das betraf allein im Jahr 2022 rund 137.400 Paare. Für die Ehegatten und die besonders betroffenen Kinder ist dann eine klare, einvernehmliche und vor allem friedliche Regelung der Verhältnisse wichtig. Um eine Scheidung in die Wege zu leiten, muss ein…

Um eine Scheidung in die Wege zu leiten, muss ein Antrag beim Familiengericht gestellt werden. Nach Prüfung der erforderlichen Bedingungen wird das Gericht dann die Scheidung aussprechen. Dr. Fanny Wehrstedt, Geschäftsführerin der Notarkammer Sachsen-Anhalt, ergänzt: „Das schließt aber nicht aus, dass die sich trennenden Ehegatten die Folgen ihrer Scheidung schon im Vorfeld einvernehmlich regeln.“

Notarieller Ehevertrag

Im Optimalfall haben die Eheleute vorgesorgt und bereits „in guten Zeiten“ einen notariellen Ehevertrag geschlossen, mit dem sie sich für den Ernstfall abgesichert und die Rahmenbedingungen für die nun anstehende Auseinandersetzung der ehelichen Lebensgemeinschaft geschaffen haben. Für den Abschluss eines wirksamen Ehevertrages ist der Gang zur Notarin bzw. zum Notar unerlässlich. „Nicht notariell beurkundete Eheverträge sind unwirksam“, mahnt Wehrstedt. Der Gesetzgeber hat die notarielle Beurkundung angeordnet, um eine unparteiische rechtliche Beratung sicherzustellen und weil wirtschaftlich sehr weitgehende Regelungen getroffen werden können.

Zu spät für einen Ehevertrag?

Ein Ehevertrag kann jederzeit geschlossen werden, sei es vor der Eheschließung oder während der Ehe, aber auch, wenn sich die Ehegatten schon von der Vorstellung, gemeinsam alt zu werden, verabschiedet haben. Auch wenn die Ehe bereits gefährdet ist und die Eheleute eine Trennung für möglich oder sehr wahrscheinlich halten, ist der Abschluss eines Ehevertrages zur Regelung der Scheidungsfolgen möglich.

Einvernehmliche Auseinandersetzung

„Mit der Scheidungsfolgenvereinbarung können sich Eheleute z.B. über einen nachehelichen Unterhalt, den Versorgungsausgleich, etwaige Zugewinnausgleichsansprüche und auch über das Sorgerecht für gemeinsame Kinder einigen – sie können zusammen festlegen, wie sie in Zukunft miteinander verfahren wollen“, erläutert Wehrstedt. Wichtig: Auch die Scheidungsfolgenvereinbarung muss in den meisten Fällen von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden, wobei diese bzw. dieser im Vorfeld zu den möglichen Gestaltungsalternativen berät.

Kosten

Die Kosten für sämtliche notariellen Leistungen sind gesetzlich geregelt. Die Kosten für eine Scheidungsfolgenvereinbarung richten sich nach den Vermögensverhältnissen und den zu regelnden Aspekten. Wehrstedt weist dazu auf Folgendes hin: „Eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung kann zugleich kostensparend sein, da sie langwierigen und teuren Streitigkeiten vorbeugt, das gerichtliche Scheidungsverfahren verkürzen und Rechtsanwaltskosten sparen kann.“

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Mar. 2024

Vorsicht geboten: Fallstricke bei Immobilienschenkungen an Minderjährige

Im Rahmen der familiären Vermögensplanung entscheiden sich Eltern und Großeltern häufig dazu, ihr Immobilieneigentum an Minderjährige zu verschenken. Doch was auf den ersten Blick als eine großzügige Geste erscheint, kann sich schnell in ein rechtliches Labyrinth verwandeln. Vertretung von Minderjährigen: Tücken und Herausforderungen „Es ist eine weit verbreitete Tradition, Vermögen…

Vertretung von Minderjährigen: Tücken und Herausforderungen

„Es ist eine weit verbreitete Tradition, Vermögen schon zu Lebzeiten an die nächste Generation weiterzugeben, und Immobilien sind dabei oft ein zentraler Bestandteil“, sagt Dr. Sarah Messinger, Geschäftsführerin der Notarkammer Brandenburg. „Aber wenn es um die Schenkung an Minderjährige geht, müssen Eltern und Großeltern besonders vorsichtig sein. Die rechtlichen Fallstricke sind vielfältig und können langfristige Konsequenzen haben.“ Notarinnen und Notare helfen, etwaige rechtliche Hürden zu überwinden und das Familienvermögen sicher an die nächste Generation weiterzugeben.

Bei der Schenkung von Immobilien an Minderjährige müssen die gesetzlichen Bestimmungen des Minderjährigenrechts sorgfältig beachtet werden. Insbesondere müssen die gesetzlichen Vertreter, in der Regel die Eltern, den Minderjährigen zumeist bei der Übertragung von Immobilien vertreten. In dieser Rolle müssen Eltern gewisse Grenzen beachten. „Das Rechtsgeschäft kann nur dann ohne Mitwirkung des Familiengerichts durchgeführt werden, wenn es ausschließlich vorteilhaft für das Kind ist. Dies zu beurteilen, kann jedoch komplex sein“, erläutert Messinger. Die Beurteilung, ob ein Geschäft vorteilhaft ist, erfolgt nicht nach wirtschaftlichen, sondern strikt nach formalen Kriterien. Zu fragen ist, ob aus rechtlicher Sicht ausschließlich Vorteile für den Minderjährigen entstehen oder ihm vielmehr persönliche Pflichten aus der Immobilienübertragung erwachsen. So kann beispielsweise bei der Übertragung einer vermieteten Immobilie ein Grundschüler plötzlich zum Vermieter werden. Insgesamt hat sich in diesem Bereich eine vielschichtige Rechtsprechung entwickelt, die es zu beachten gilt.

Wenn die Eltern von der gesetzlichen Vertretung ausgeschlossen sind, muss das Familiengericht einen Ergänzungspfleger für das Kind bestellen. In einigen Fällen müssen Eltern zusätzlich eine Genehmigung des Familiengerichts einholen. Ergänzungspflegschaft und familiengerichtliche Genehmigung stellen dabei wichtige Schutzmechanismen dar, um die Interessen des Minderjährigen zu wahren, können allerdings mit viel Zeit und zusätzlichen Kosten verbunden sein.

Vorausschauend handeln – Langzeitfolgen im Blick behalten

Bevor Eltern und Großeltern ihr wesentliches Vermögen – welches nicht selten der Altersvorsorge dient – aus der Hand geben, sollten sie auch an ihre eigenen Bedürfnisse denken. Erhebliche Herausforderungen und Kosten kommen auf Eltern und Großeltern zu, wenn sie für eine Rückübertragung oder die spätere Nutzung als Kreditsicherheit keine Vorsorge treffen. Sobald das Kind volljährig ist, haben Eltern zudem keinen rechtlichen Einfluss auf das Kind mehr. Sie sollten diesen Schritt daher wohl überlegen und ihn sorgfältig gegenüber steuerlichen Beweggründen abwägen.

Gute Beratung ist der Schlüssel

Ihre Notarin bzw. Ihr Notar spielt eine entscheidende Rolle in diesem Prozess. Notarinnen und Notare können nicht nur über das richtige Vorgehen beraten und anschließend bei der Vertragsgestaltung unterstützen, sondern auch sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt und die Interessen sowohl der Eltern und Großeltern als auch der Minderjährigen geschützt werden. „Die Übertragung von Immobilien auf Minderjährige kann eine sinnvolle und effektive Möglichkeit der familiären Vermögensplanung sein, aber sie erfordert eine umfassende notarielle Beratung und sorgfältige Planung“, schließt Messinger ab.

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Jan. 2024

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Indirekte Pflicht zur Eintragung in neues Register ab 2024

Zum 1. Januar 2024 wird das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umfassend reformiert. Für Gesellschaften mit Immobilieneigentum oder Unternehmensbeteiligungen besteht Handlungsbedarf. Die GbR sollte zum neuen Gesellschaftsregister angemeldet werden. Welchem Zweck dient das Register? Und wann besteht eine Pflicht zur Anmeldung? „Das Gesellschaftsregister gibt Auskunft darüber, wer Gesellschafter ist…

Welchem Zweck dient das Register? Und wann besteht eine Pflicht zur Anmeldung?

„Das Gesellschaftsregister gibt Auskunft darüber, wer Gesellschafter ist und die Gesellschaft vertreten darf. Damit schafft es Rechtssicherheit“, berichtet Tim Hofmann, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Bislang bereitet der Nachweis der Existenz und Vertretungsverhältnisse der GbR im Rechts- und Geschäftsverkehr häufig Schwierigkeiten. „Das Register wird an das bekannte Handelsregister angelehnt sein und wie dieses zentral bei bestimmten Amtsgerichten geführt“, erläutert Hofmann. Eine Eintragung ist nicht zwingend, in zahlreichen Fällen besteht aber eine indirekte Pflicht zur Registrierung. Viele Geschäfte lassen sich künftig nur noch durchführen, wenn die Gesellschaft im Register eingetragen ist. So setzen etwa die Beteiligung an Grundstücksgeschäften und die Übertragung von Unternehmensbeteiligungen ab 2024 eine vorherige Registrierung voraus. Sind derartige Geschäfte geplant, sollte die Eintragung frühzeitig veranlasst werden. Nach Eintragung „firmiert“ die GbR als „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“.

Wie kommt die Gesellschaft ins Register? Was ist im Vorfeld zu beachten?

Die Anmeldung zur Eintragung ist öffentlich zu beglaubigen. „Die Beglaubigung kann schon vor dem Jahreswechsel vorgenommen werden. Die Eintragung wird aber erst im Jahr 2024 vollzogen“, weiß Hofmann. Durchgeführt werden kann die Beglaubigung entweder vor Ort bei einer Notarin oder einem Notar oder aber von zu Hause aus im notariellen Online-Verfahren per Videokonferenz. Nähere Informationen hierzu finden Sie unter https://online-verfahren.notar.de. Mitwirken müssen bei der Anmeldung alle Gesellschafter der GbR, wobei sie nicht notwendigerweise einen gemeinsamen Termin wahrnehmen müssen, sondern auch eine getrennte Beglaubigung der Erklärungen – gegebenenfalls vor unterschiedlichen Notarinnen und Notaren – zulässig ist. In vielen Fällen wird es auch erforderlich sein, Grundbucheinträge, Gesellschafterlisten und Handelsregistereinträge zu berichtigen. Notarinnen und Notare beraten zu den Details, die zu beachten sind. Sie bereiten die Registeranmeldungen vor und reichen diese auch beim Registergericht ein.

Bei Gesellschaften mit Immobilieneigentum oder Unternehmensbeteiligungen sollten die Gesellschafter im Vorfeld prüfen, ob sich der Gesellschafterbestand seit Erwerb der Immobilie oder Beteiligung verändert hat und gegebenenfalls geeignete Nachweise, wie z.B. Erbscheine, beschaffen.

Folgepflicht im Nachgang: Mitteilung an das Transparenzregister

Mit Eintragung der GbR in das Gesellschafsregister besteht die Pflicht, die Daten betreffend die wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister mitzuteilen. „Das Transparenzregister ist die zentrale Plattform zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in Deutschland. Es dient einem völlig anderen Zweck als das Gesellschaftsregister, weshalb eine separate Eintragung erforderlich ist“, erklärt Hofmann. Die Mitteilung können die Gesellschafter selbständig, d.h. ohne Beteiligung einer Notarin oder eines Notars, unter www.transparenzregister.de vornehmen.

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Nov. 2023

Mein Bauträger ist insolvent: Was tun?

Die Zinswende ist längst auf dem Immobilienmarkt angekommen. Manche Bauträger werden von den gestiegenen Finanzierungskosten überfordert und müssen Insolvenz anmelden. Gerade Käufer von bereits begonnenen, aber noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben werden dadurch vor Herausforderungen gestellt. Bevor eine Entscheidung getroffen wird, ist eine gründliche Beratung unentbehrlich. Der Traum vom Eigenheim –…

Der Traum vom Eigenheim – ausgeträumt?

Zwischen dem Abschluss des Bauträgervertrages und der Schlüsselübergabe für die fertige Wohnung vergehen oft mehrere Monate oder sogar Jahre. Viel Zeit, in denen sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern können. Genau das ist nun geschehen: Die rasant gestiegenen Bauzinsen und höhere Kosten für Baumaterialien werfen die Kalkulation mancher Bauträger über den Haufen. Im schlimmsten Fall ist deren Zahlungsunfähigkeit das Ergebnis. Für die Käufer bedeutet dies, dass auf der Baustelle erst einmal alles stillsteht. „Auch wenn es schwerfällt: Das Wichtigste ist, die Ruhe zu bewahren und keine übereilten Entscheidungen zu treffen“, rät Dr. Benjamin Karras, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. „Es ist erst einmal Sache des Insolvenzverwalters, über die Fortsetzung des Bauvorhabens zu entscheiden“. Insbesondere bei fortgeschrittenen Projekten kann die Vollendung des Gebäudes auch aus Sicht des Insolvenzverwalters wirtschaftlich sinnvoll sein.

Ein Rücktritt muss gut überlegt sein

In den meisten Fällen wird sich der Insolvenzverwalter jedoch gegen die Baufortführung entscheiden. Nach der gesetzlichen Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch hat der Käufer dann die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. „Ein Rücktritt ist aber für die Käufer sehr riskant“, betont Karras. „Wenn die Käufer bereits Ratenzahlungen geleistet haben, erhalten sie ihr Geld nicht etwa vorrangig vor anderen Gläubigern zurück. Stattdessen müssen sie sich mit der allgemeinen Insolvenzquote begnügen. In den meisten Fällen wird so nur ein Bruchteil der Kaufpreisraten zurückgezahlt werden.“ Bevor Käufer vom Vertrag zurücktreten, sollten sie unter fachkundiger Beratung, z.B. durch eine Anwältin oder einen Anwalt, die Konsequenzen durchdenken.

Die Kündigung als Alternative – Vom Kunden zum Bauherrn

Teilweise wird in Notarverträgen deshalb vereinbart, dass dem Käufer ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund für den Fall der Insolvenz des Bauträgers zusteht. Üben die Erwerber ein solches Kündigungsrecht aus, können sie den Rohbau gemeinsam fortsetzen. Dies erfordert allerdings bei einem Mehrparteienhaus die Kooperation aller Käufer. Auch müssen die Bauherren wider Willen mit höheren Kosten rechnen. „Ein neuer Bauunternehmer hat bei der Übernahme eines bereits begonnen Vorhabens beträchtlichen Aufwand. Zu den bisherigen Konditionen wird sich darauf niemand einlassen“, erläutert Karras weiter.

Im Verhältnis zum Bauträger entsteht hinsichtlich der Bauleistungen ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis. Dabei werden etwa noch bestehende Vergütungsansprüche mit den Schadensersatzansprüchen wegen Verzug und Nichterfüllung verrechnet. Der überschießende Betrag stellt wiederum bloß eine Insolvenzforderung dar. Auch hier sollten vor einer Entscheidung Vor- und Nachteile sorgsam abgewogen werden.

Vertragliche Vorsorge löst nicht alle Probleme

Notarinnen und Notare berücksichtigen bereits beim Entwurf des Bauträgervertrages ein mögliches Insolvenzrisiko. Ausdruck davon ist beispielsweise die Ratenzahlung des Kaufpreises, die eine Vorleistung des Käufers verhindern soll. Eine umfassende Vorsorge für den Insolvenzfall wäre aktuell jedoch nur dann zu erreichen, wenn der Kaufpreis erst nach vollständiger Fertigstellung des Objekts und damit nicht in Raten fällig würde. Dies wiederum hätte zur Folge, dass der Bauträger das Objekt vollständig finanzieren müsste, was für die Käufer mit einer erheblichen Kostensteigerung verbunden wäre. Auch werden sich viele Bauträger gar nicht erst auf eine solche Vertragsgestaltung einlassen.

„Um den Käuferschutz an dieser Stelle zu verbessern, ist der Gesetzgeber gefragt“, so Karras weiter. „Bereits seit mehreren Jahren macht sich die Bundesnotarkammer für eine gesetzliche Stärkung des Insolvenzschutzes stark.“ Jüngst hat auch das Bundesjustizministerium auf das Problem reagiert. Das Ministerium prüft, ob der Bauträger dem Kunden den Abschluss einer Insolvenzversicherung zumindest anbieten muss. Ob dieser Vorschlag einmal zum Gesetz wird, ist aber noch nicht abzusehen. Und für bereits abgeschlossene Bauträgerverträge gilt eine Neuregelung ohnehin nicht. Deshalb bleibt es erst einmal dabei: Käufer brauchen derzeit starke Nerven und gute Beratung.

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Nov. 2023

Wohin mit der Vollmacht? Vorsicht vor kommerziellen Verwahrangeboten!

Wie wichtig es ist, „in gesunden Tagen“ Vorsorge für den Fall der Geschäftsunfähigkeit zu treffen, ist inzwischen bekannt. Doch nicht jeder, der zum Thema Vorsorge informiert und berät, hat ausschließlich die Bedürfnisse der Bürgerinnen und Bürger im Sinn. Fragwürdige Geschäftsmodelle kommerzieller Verwahrunternehmen Die steigende Bedeutung von General- und Vorsorgevollmachten sowie…

Fragwürdige Geschäftsmodelle kommerzieller Verwahrunternehmen

Die steigende Bedeutung von General- und Vorsorgevollmachten sowie Patientenverfügungen im alltäglichen Leben hat auch dazu geführt, dass Einzelne aus der Privatwirtschaft hier ein lukratives Geschäftsfeld für sich entdeckt haben:

Privatunternehmen werben mitunter mit der vermeintlich sicheren, treuhänderischen Verwahrung der Originalvollmachten und Patientenverfügungen sowie dem weltweiten sofortigen Zugriff auf die digitalisierten Kopien – selbstverständlich gegen ein nicht unerhebliches Entgelt. „Vorsicht!“, warnt Stephanie Reber, Notarassessorin bei der Landesnotarkammer Bayern. „Geben Bevollmächtigte Originaldokumente aus der Hand, ist die sofortige Handlungsfähigkeit im Vorsorgefall gefährdet.“ So ist beispielsweise die Kündigung eines Mietvertrages durch Bevollmächtigte unwirksam, wenn die Vollmachtsurkunde nicht im Original oder in Ausfertigung vorgelegt werden kann und der Vermieter oder die Vermieterin die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Auch bei einer Patientenverfügung können Probleme auftreten. Sie bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, muss also eigenhändig unterschrieben sein. Grundsätzlich ist zwar auch die elektronische Form möglich. Technisch bedarf es dann aber einer besonderen qualifizierten elektronischen Signatur. Die Unterschrift mit einem elektronischen Stift auf einem Tablet reicht ebenso wenig aus wie digitale Kopien von Papierurkunden. Die beworbene weltweite Zugriffsmöglichkeit auf digitalisierte Papierdokumente bietet Bürgerinnen und Bürgern keinen Mehrwert gegenüber einem selbst erstellten Scan, der sie wesentlich günstiger käme. Da bei einfachen Kopien – seien es digitale oder analoge – keine Gewähr dafür besteht, dass die Vollmacht oder Patientenverfügung nicht zwischenzeitlich widerrufen und die Originale vernichtet wurden, werden sie im Rechtsverkehr zu Recht nicht akzeptiert.

Im Ernstfall bedeutet dies: Nach der Einlieferung in ein Krankenhaus fragen Ärztinnen oder Ärzte häufig nach Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung. Die Angehörigen wissen zwar von deren Existenz. Wurden die Dokumente jedoch bei einem Privatunternehmen in Verwahrung gegeben, sind die Originale nicht sofort verfügbar. Angehörige müssen in der Notsituation unter Hochdruck alle Hebel in Bewegung setzen, um schnellstmöglich an das Originaldokument zu gelangen. Gewonnen haben Bürgerinnen und Bürger dadurch nichts. Im Gegenteil: Sie zahlen obendrein noch gutes Geld.

Sofortige Handlungsfähigkeit und sichere Aufbewahrung des Originals gibt’s ohne Zusatzkosten bei Notarinnen und Notaren!

Vorteile bietet die notariell beurkundete General- und Vorsorgevollmacht, wenn gewünscht mit Patientenverfügung. Die Originalurkunde wird von der Notarin bzw. dem Notar ohne Zusatzkosten in die Urkundensammlung genommen und dort über Jahrzehnte sicher aufbewahrt. Worin der Unterschied zur kommerziellen Verwahrung liegt, erläutert Reber: „Vollmachtgeberinnen und Vollmachtgeber bzw. deren Vertrauenspersonen erhalten nach Errichtung der notariellen Urkunde von dieser sogenannte Ausfertigungen. Eine Ausfertigung stellt keine bloße Kopie dar, sondern ist im Rechtsverkehr wie das Originaldokument zu behandeln. Somit können mehrere ‚Originale‘ produziert werden.“ Durch Vorlage einer Ausfertigung können eine Bevollmächtigung oder die Erklärungen in einer Patientenverfügung rechtssicher und zuverlässig nachgewiesen werden.

Ein weiterer großer Vorteil gegenüber privatschriftlichen oder rein unterschriftsbeglaubigten Vollmachten: „Bei Verlust besteht die Möglichkeit, nachträglich weitere Ausfertigungen bei der verwahrenden Notarin oder dem verwahrenden Notar zu beantragen. Auf Wunsch des Vollmachtgebers kann Notarinnen und Notaren sogar die Befugnis eingeräumt werden, unter genau festgelegten Bedingungen Ausfertigungen direkt an die Bevollmächtigten auszuhändigen“, weiß Reber. So lassen sich sofortige Handlungsfähigkeit in akuten Notsituationen, Ersatz bei Verlust und sichere Aufbewahrung ohne Zusatzkosten miteinander vereinen. Bei der nicht beurkundeten Vollmacht oder Patientenverfügung ist es bei einem Verlust oder einer Zerstörung hingegen nicht möglich, Ersatz zu bekommen, vielmehr ist eine Neuerrichtung nötig. Das ist aber nicht möglich, wenn der oder die Erklärende nicht mehr geschäftsfähig ist.

Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister ist ein Muss

Wichtig ist nach Errichtung einer Vorsorgevollmacht und/oder einer Patientenverfügung auch, dass diese beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer (www.vorsorgeregister.de) registriert wird. Damit können im Notfall Betreuungsgericht und behandelnde Ärztinnen und Ärzte schnell und zuverlässig in Erfahrung bringen, ob es eine Vorsorgevollmacht oder Patientenverfügung gibt und mit den registrierten Vertrauenspersonen in Kontakt treten.

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Sep. 2023

Hauskauf ohne Heirat – rechtliche Risiken absichern

Ob Eigentumswohnung oder Haus – auch unverheiratete Paare möchten sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Doch was passiert im Fall einer Trennung mit der Immobilie und mit der Finanzierung? Was gilt, wenn ein Partner stirbt? Die Suche nach der richtigen Immobilie ist oft anstrengend und zeitintensiv. Kein…

Die Suche nach der richtigen Immobilie ist oft anstrengend und zeitintensiv. Kein Wunder, dass rechtliche Fragen dabei häufig zunächst in den Hintergrund treten.
Aber Vorsicht: Unverheiratete Paare sollten besonders Vorsorge treffen.

Was passiert bei einer Trennung?

Steht ein Partner als Alleineigentümer im Grundbuch und werden keine weiteren Regelungen getroffen, ist der andere Partner rechtlich kaum abgesichert. Insbesondere ist er nach der Trennung nicht mehr berechtigt, die Immobilie zu nutzen, wenn es ihm der eingetragene Eigentümer nicht ausdrücklich erlaubt. Einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich hat er nur im Ausnahmefall, beispielsweise wenn er den Immobilienkauf finanziell unterstützt oder Arbeitsleistungen beim Ausbau erbracht hat. Ob und in welcher Höhe der Ausgleichsanspruch besteht, ist eine im Voraus nur schwer abschätzbare Frage des Einzelfalls und später gegebenenfalls vor Gericht zu klären. Besonders problematisch sind gemeinsam aufgenommene Darlehen. Hier besteht das Risiko, langfristig für die Finanzierung der Immobilie zu haften, selbst wenn man sie nach der Trennung nicht mehr nutzen kann.

„Aber auch der gemeinsame Erwerb zu Miteigentum ist nicht immer optimal“, weiß Tim Hofmann, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen zu berichten. Trage ein Partner anteilig mehr zum Immobilienerwerb bei, als es seiner Beteiligung am Eigentum entspricht, drohe Streit, wenn es zu einer Trennung kommt. Außerdem könne in diesem Fall Schenkungsteuer anfallen. Je nach Konstellation könne es daher sinnvoll sein, Investitionen durch ausdrückliche Vereinbarungen (z.B. Darlehen) auf eine sichere Grundlage zu stellen und gegebenenfalls mit einem Grundpfandrecht abzusichern oder durch Nutzungsrechte (z.B. Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht) auszugleichen. Auch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit flexiblen Beteiligungsquoten komme in Betracht.

Und was gilt, wenn ein Partner stirbt?

„Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sind – anders als Ehegatten – keine gesetzlichen Erben“, erläutert Hofmann. Stirbt einer der Lebensgefährten und hat er erbrechtlich nicht durch Testament oder Erbvertrag vorgesorgt, erben allein die Abkömmlinge, also die Kinder und Enkelkinder des Verstorbenen. Hat der Verstorbene keine Abkömmlinge, wird er von seinen Eltern oder Geschwistern beerbt.

Doch auch wenn im Testament oder Erbvertrag der Lebensgefährte bedacht wird, steht den Abkömmlingen oder, falls der Verstorbene keine Abkömmlinge hinterlässt, den Eltern ein gesetzlicher Pflichtteil zu. Dieser beträgt die Hälfte dessen, was ihnen eigentlich zustehen würde, wenn es kein Testament oder keinen Erbvertrag gäbe. Bei einem hälftigen Anteil des Verstorbenen an der Wohnung oder dem Haus müssten sie demnach zum Wert von einem Viertel der Immobilie ausbezahlt werden.

Auch steuerlich stehen unverheiratete Paare schlecht da: Denn der erbschaftsteuerliche Freibetrag beläuft sich auf lediglich 20.000 Euro. Zum Vergleich: Bei Ehegatten sind es hingegen 500.000 Euro und die selbstgenutzte Immobilie bleibt vollständig außen vor.

Notarielle Beratung in Anspruch nehmen

Jeder Fall ist anders. Deshalb beraten Notarinnen und Notare individuell zur passenden rechtlichen Gestaltung, um die Interessen und Wünsche aller Beteiligten bestmöglich in Einklang zu bringen.

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Aug. 2023

Notariat 4.0: Ausweitung notarieller Online-Verfahren im Gesellschaftsrecht – einfach, schnell und rechtssicher

Der 1. August 2023 macht Neues möglich: Pünktlich zum ersten Jahrestag seiner Einführung wird das notarielle Online-Verfahren auf weitere praxisrelevante Anwendungsfelder im Gesellschaftsrecht ausgeweitet. „Damit können zahlreiche für Gründer und Gesellschafter relevante Beurkundungen und Beglaubigungen zukünftig vollständig digital abgewickelt werden“, berichtet Dr. Stephan Biehl, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz. GmbH-Gründungen, Satzungsänderungen, Registeranmeldungen…

GmbH-Gründungen, Satzungsänderungen, Registeranmeldungen

Bereits seit August letzten Jahres können Beurkundungen zur Gründung einer GmbH oder einer UG (haftungsbeschränkt) sowie Beglaubigungen von Anmeldungen zum Handels-, Partnerschafts- und Genossenschaftsregister online erfolgen. Zum 1. August 2023 wurde der Anwendungsbereich der notariellen Online-Verfahren erheblich erweitert: Fortan kann auch die Gründung von GmbHs mit Sacheinlage bzw. Sachagio auf Wunsch der Beteiligten grundsätzlich online vorgenommen werden. Gleiches gilt für einstimmig gefasste Gesellschafterbeschlüsse über Satzungs-änderungen sowie für Kapitalerhöhungen. Zudem erfasst die Erweiterung die Beglaubigung von Anmeldungen zum Vereinsregister, sodass künftig alle gesellschaftsrechtlichen Registeranmeldungen digital erledigt werden können. „Diese zielgerichtete Ausweitung notarieller Online-Verfahren ist ein weiterer Meilenstein der Digitalisierung des Notariats“, kommentiert Dr. Biehl.

Technische Voraussetzungen für die Teilnahme

Das Online-Verfahren erfolgt über ein besonders gesichertes und in staatlicher Verwaltung betriebenes Videokommunikationssystem der Bundesnotarkammer. Die Voraussetzungen für die Teilnahme sind einfach: Benötigt werden lediglich ein Computer, Laptop oder Tablet mit Kamera und Mikrofon, ein handelsübliches Smartphone mit der kostenfreien Notar-App sowie ein aktueller Lichtbildausweis mit freigeschalteter eID-Funktion, etwa der Personalausweis. Die rechtssichere Identifizierung erfolgt in einem zweistufigen Verfahren anhand des elektronischen Identitätsnachweises (eID) und des Lichtbildes der Beteiligten. Bei älteren Ausweisdokumenten (Ausstellungsdatum vor dem 02.08.2021) wird für das Auslesen des Lichtbildes über die Notar-App zusätzlich ein Reisepass benötigt. „Die Videobeurkundung genügt höchsten Anforderungen an Rechtssicherheit und Datenschutz, sodass die Vertraulichkeit der persönlichen Daten uneingeschränkt gewährleistet ist“, erklärt Dr. Biehl. Digitale Beurkundungen oder Beglaubigungen in anderen Staaten, wie etwa Österreich, erreichen dieses Maß an Rechtssicherheit nicht und werden in Deutschland daher regelmäßig nicht anerkannt. Bürgerinnen und Bürger sollten solche Angebote daher meiden.

Praktischer Ablauf

Anfragen für ein notarielles Online-Verfahren können nach erfolgreicher Registrierung über die Internetplattform der Bundesnotarkammer im Handumdrehen an eine Notarin oder einen Notar gestellt werden; alternativ kann auf Wunsch auch die Notarin bzw. der Notar zu einem Videoverfahren einladen. „Notarinnen und Notare dürfen in Online-Verfahren tätig werden, wenn der Sitz der Gesellschaft oder der Wohnsitz eines Gesellschafters bzw. Geschäftsführers innerhalb ihres Amtsbereichs liegt“, merkt Dr. Biehl an. „Das Notarbüro des Vertrauens kann im Rahmen der Anfrage aus einer Liste der zuständigen Notarinnen und Notare ausgewählt werden.“ Sobald die Urkundsvorbereitungen abgeschlossen sind, findet zum vereinbarten Termin die Videokonferenz statt. Diese läuft ähnlich ab wie eine Beurkundung oder Beglaubigung vor Ort: Nach der Identifizierung der Beteiligten wird die notarielle Urkunde wie gewohnt verlesen und erläutert. Dabei können die Beteiligten den Text in einem weiteren Fenster der Videokonferenz mitverfolgen. Sind alle Fragen geklärt, wird die Urkunde elektronisch unterzeichnet. Dies erfolgt durch einen für die Beteiligten einfach und intuitiv zu bedienenden Signiervorgang mittels individueller TAN.

Amtshandlungen in Präsenz weiterhin möglich

Das Online-Verfahren ist eine zusätzliche Option für die Beteiligten. Selbstverständlich können alle Beurkundungen und Beglaubigungen auch weiterhin wie gewohnt in Präsenz vorgenommen werden. „Ob vor Ort oder digital im Wege des Online-Verfahrens, die bewährte Beratung und Betreuung durch die Notarinnen und Notare bleibt in jedem Fall gewährleistet“, versichert Dr. Biehl.

Weitere Informationen mit kurzen Erklärvideos zu den notariellen Online-Verfahren und der Registrierungsprozess sind hier abrufbar.

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Jul. 2023

Das Berliner Testament – viele Wege führen zum Ziel

Das Berliner Testament ist die unter Eheleuten beliebteste Testamentsform. Bei richtiger Gestaltung ist es regelmäßig ein wirtschaftlich und familiär sinnvolles Instrument zur Regelung des eigenen Nachlasses. Unentbehrlich ist allerdings eine vorherige rechtliche Beratung, am besten durch eine Notarin oder einen Notar. Das Berliner Testament in „Reinform“ Wenn Eheleute gemeinsam ihre…

Das Berliner Testament in „Reinform“

Wenn Eheleute gemeinsam ihre Erbangelegenheiten regeln, greifen sie häufig auf das sogenannte Berliner Testament zurück. Dabei setzen sie sich gegenseitig zu Alleinerben ein und bestimmen sogenannte Schlusserben, in der Regel die gemeinsamen Kinder, die nach dem Tod des Längerlebenden den verbleibenden Nachlass erhalten. Stirbt ein Ehepartner, erbt der überlebende Ehepartner also zunächst alles, nach dessen Tod erben dann die Kinder. „Für viele Familien ist dies eine wirtschaftlich sinnvolle und auch zwischen den Generationen weithin akzeptierte Gestaltung“, berichtet Dr. Benjamin Karras, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. „Der längerlebende Ehepartner soll wirtschaftlich abgesichert werden und die Kinder erhalten zum Schluss das verbleibende Vermögen der Eltern“.

Steuerliche Nachteile durch das Berliner Testament?

Den größten Vermögensposten von Eheleuten bilden oft Immobilien. In Zeiten steigender Immobilienpreise wird vom Berliner Testament immer häufiger mit der Begründung abgeraten, dass dieses erbschaftsteuerlich nachteilig sei. Da die Kinder beim Tod des ersten Ehegatten nichts erben, würden insoweit deren steuerliche Freibeträge in Höhe von zur Zeit EUR 400.000,00 je Kind nicht ausgeschöpft und damit quasi „verschenkt“. „Dies ist zwar im Ansatz richtig, da die Kinder ausschließlich Erben des längerlebenden Elternteils werden“, führt Dr. Karras weiter aus. „Man sollte aber genau die vorhandenen Vermögenswerte und mögliche steuerliche Privilegierungen z.B. bei selbstgenutztem Wohneigentum prüfen, bevor ein steuerlicher Änderungsbedarf angenommen wird.“

Steueroptimierte Gestaltung ist möglich

Zudem gibt es selbst bei einem größeren Vermögen Wege, das Berliner Testament steuerlich sinnvoll zu gestalten und gleichzeitig dem überlebenden Ehepartner weitgehende Entscheidungsfreiheit einzuräumen. So kann beispielsweise geregelt werden, dass die Kinder und/oder Enkelkinder beim Tod des ersten Elternteils bereits Vermögenswerte im Wege eines sogenannten Vermächtnisses aus der Erbschaft erhalten, was dazu führt, dass steuerliche Freibeträge genutzt werden. Ferner kann die lebzeitige Schenkung von Vermögenswerten ein effektives Mittel zur Senkung der Erbschaftsteuerlast sein.

Rechtliche Beratung ist sinnvoll

Bei Fragen zur Testamentsgestaltung stehen Notarinnen und Notare zur individuellen Beratung zur Verfügung. Wollen nicht miteinander verheiratete Paare gemeinsam ihren letzten Willen regeln, führt ohnehin kein Weg an der Notarin oder dem Notar vorbei: Ein Erbvertrag, der in seinen Wirkungen einem gemeinschaftlichen Testament gleichkommt, muss nämlich zwingend notariell beurkundet werden.

Eine rechtliche Beratung ist auch deshalb sinnvoll, weil ein Ehegattentestament weitere Fragen aufwirft. Das Berliner Testament in seiner herkömmlichen Form führt beispielsweise dazu, dass die Kinder beim ersten Todesfall enterbt werden und einen Pflichtteilsanspruch geltend machen könnten. Dieses Risiko kann allerdings durch geschickte Gestaltung des Berliner Testaments erheblich gemindert werden.

Außerdem erzeugt das Berliner Testament oftmals eine Bindungswirkung für den überlebenden Ehegatten. Sind z.B. die gemeinsamen Kinder als Schlusserben eingesetzt, kann ein Ehegatte das Testament nach dem Tod des anderen in der Regel nur ändern, wenn sich die Eheleute diese Änderungsmöglichkeit im Testament ausdrücklich vorbehalten haben. Selbst bei geänderten Lebensumständen wie der Wiederverheiratung oder gar der Geburt weiterer Kinder können die testamentarischen Regelungen nicht mehr angepasst werden. „Gerade bei jungen Eheleuten besteht die Gefahr, dass eine vor mehreren Jahrzehnten sinnvolle Regelung nicht mehr zu den aktuellen Verhältnissen passt“, berichtet Dr. Karras. „Auch hierfür kann jedoch durch entsprechende Regelungen im Testament vorgesorgt werden. Eine juristische Begleitung durch eine Notarin oder einen Notar kann somit helfen, den Familienfrieden für kommende Generationen zu bewahren.“

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